Financial tips and tricks - Agnieszka Perlicka

W pierwszej części wpisu „Procedura rozpatrywania wniosku o kredyt hipoteczny” przedstawiłam poszczególne etapy analizy finansowej. W tym wpisie opiszę najważniejsze elementy analizy inwestycyjnej oraz najczęściej spotykane cele kredytu hipotecznego i związane z nimi wytyczne procedur bankowych.

 Na początek kilka definicji związanych z analiza inwestycyjną:

 LTV (z ang. Loan to value) – używany przy ocenie ryzyka kredytowego współczynnik pomiędzy wysokością kredytu, a wartością zabezpieczenia tego kredytu. Wartość zabezpieczenia kredytu określana jest indywidualnie przez bank i uwzględnia wahania cen rynkowych nieruchomości w długoterminowym przedziale czasowym. Dla nas jako wnioskodawców o kredyt hipoteczny oznacza to, że cena nieruchomości za jaką kupujemy nie musi pokrywać się z określoną przez bank wartością zabezpieczenia.

W sytuacji gdy wartość zabezpieczenia zostanie przyjęta przez bank na niższym poziomie niż uzgodniona przez nas cena kupowanej nieruchomości oznacza to wyższy wskaźnik LTV, który nie może przekroczyć dopuszczalnego poziomu wyznaczonego w procedurach bankowych danego banku np. 95%, 90%, 80%.

Wartość zabezpieczenia kredytu szacowana przez bank uzależniona jest od poziomu kształtowania się cen nieruchomości podobnych na danym rynku i indywidualnych cech danej nieruchomości, które mogą zwiększać lub zmniejszać tą wartość np. takich jak stan techniczny, standard wykończenia, kondygnacja, na której lokal się znajduje, media, najbliższe sąsiedztwo itp. Banki bardzo często tworzą bazy cen transakcyjnych, które docelowo wykorzystywane są do określania tej wartości. Przeprowadzana kontrola nieruchomości przez bank ma na celu oględziny nieruchomości i uzyskanie najważniejszych informacji o nieruchomości. W sytuacji, gdy kwota kredytu przekracza określony poziom wysokości, który dodatkowo uzależniony jest od wielkości miejscowości, w której nieruchomość się znajduje, bank zleca rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie informacji bankowej o nieruchomości bądź operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla celów zabezpieczenia kredytu. Przedstawiony do wniosku kredytowego operat szacunkowy przez wnioskodawcę zawsze dodatkowo jest weryfikowany przez bank, a wartość w nim określona nie stanowi podstawy do jej zaakceptowania przez bank.

 Przykład. Kupujemy nieruchomość za 200 000 zł i wnioskujemy o kredyt w wysokości 190 000 zł. Wstępnie określony we wniosku kredytowym poziom LTV to 190000 zł/200000 = 95%.

W sytuacji gdy bank po dokonaniu weryfikacji wartości nieruchomości określi wartość zabezpieczenia na poziomie 180 000 zł wówczas maksymalnie udzieli kredytu w kwocie 171 000 zł, a ewentualną różnicę do transakcji będziemy zobowiązani wnieść z własnych środków finansowych (kwota 29 000 zł).

 Wkład własny to poziom wysokości środków własnych do wartości zabezpieczenia kredytu. W wybranych bankach możliwe jest również ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia na innej nieruchomości będącej własnością wnioskodawcy lub osoby trzeciej i w takiej sytuacji różnica miedzy kredytem, a łącznym zabezpieczeniem stanowi wkład własny wnioskodawcy. Wkład własny nie zawsze musi być wnoszony w formie gotówki.

Przykład: Ubiegamy się o kredyt w wysokości 200 000 zł na sfinansowanie zakupu nieruchomości za cenę 200 000 zł, dodatkowo chcemy zawnioskować o środki na dowolny cel w wysokości 20 000 zł. Łączna kwota kredytu zatem to 220 000 zł. Zabezpieczeniem tego kredytu będzie kupowana nieruchomość oraz dodatkowo nasz aktualny lokal mieszkalny, na którym nie ma żadnej ustanowionej hipoteki przez inny bank o szacunkowej wartości 150 000 zł. Wstępnie określone LTV to 220 000/350 000 zł = ok.63%, a nasz wkład własny to 37%.

Dodatkowe środki potrzebne na sfinansowanie transakcji takie jak notariusz, opłaty pośrednika nieruchomości, koszty kredytowe nie stanowią dla banku wkładu własnego klienta.

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego stanowi nieruchomość lub nieruchomości, na których będzie ustanawiana hipoteka, nie koniecznie musi być on związany z celem kredytowania. Wartość ustanawianej hipoteki określana jest w przedziale od 150 do 200% wartości udzielonego kredytu. Dodatkowo przy kredytach hipotecznych bank wymaga obowiązkowo ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją tej polisy na bank, w niektórych przypadkach również ubezpieczenia na życie wnioskodawców lub wnioskodawcy z cesją polisy na bank. W okresie przejściowym zabezpieczeniem jest ubezpieczenie pomostowe do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej oraz ubezpieczenie niskiego wkładu w sytuacji gdy wnioskodawca nie posiada pełnego wkładu, który jest określony na poziomie 20% wartości zabezpieczenia.

 W przypadku zakupu nieruchomości oraz wnioskowaniem o remont, wykończenie, czy też w przypadku budowy domu określana jest wartość przyszłą nieruchomości, która będzie podstawą do określenia poziomu LTV, czyli zaangażowania banku w inwestycję.

 Analiza inwestycji ma na celu zweryfikowanie możliwości sfinansowania danego rodzaju celu kredytowego określonego w procedurach bankowych danego banku, stanu prawnego nieruchomości oraz określenia i zaakceptowania danego poziomu wartości zabezpieczenia oraz wskazania ewentualnych dodatkowych zabezpieczeń.

 Bardzo istotnym elementem w procesie analizy inwestycyjnej jest weryfikacja prawna nieruchomości. Banki w tym procesie analizują dokumentację nieruchomości, a mianowicie księgę wieczystą nieruchomości i wpisy w poszczególnych jej działach, dokumentację z ewidencji gruntów i budynków, obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania dla danego terenu, na którym położona jest działka, dokumenty ze spółdzielni mieszkaniowej, umowy zawarte z developerem, podstawy nabycia nieruchomości przez zbywcę itp. Weryfikacja ma na celu wykrycie sytuacji zagrażających interesom z punktu widzenia procedur danego banku, które w przyszłości mogłyby uniemożliwić lub utrudnić dochodzenie wierzytelności z zabezpieczonej kredytem nieruchomości.

Przykładowo: przy działkach dodatkowo sprawdzany jest dostęp do drogi publicznej, przy domach czy nie ma żadnej samowoli budowanej, czy nieruchomość jest oddana do użytkowania, przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu czy nie ma przeciwskazań do założenia księgi wieczystej itp. Dla wybranego rodzaju nieruchomości (gruntowej zabudowanej, niezabudowanej oraz lokalowej czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) sprawdzane są innego typu dokumenty.

Banki udzielają kredytu hipotecznego na różnego rodzaju cele określone w procedurach. Każdy bank ma ściśle określone cele oraz w poszczególnych celach ściśle opisane wytyczne, które ewentualnie umożliwiają lub wykluczają możliwości finasowania danej transakcje kredytem hipotecznym w danym banku.

Przykładem tego co mam na myśli może być cel jakim jest zakup domu jednorodzinnego z częścią usługową określoną przez banki w różnych maksymalnych procentach ogólnej powierzchni użytkowej nieruchomości. Jeśli dany bank ma ograniczenie np. do 30%, a nasza nieruchomość ten wskaźnik przekroczy bank nie udzieli kredytu.

 Najczęstszymi celami kredytu hipotecznego są:

• Zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym bądź pierwotnym,
• Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• Zakup działki,
• Budowa domu jednorodzinnego,
• Remont, wykończenie lokalu, domu,
• Refinansowanie poniesionych kosztów zakupu, budowy,
• Spłata kredytu hipotecznego udzielonego przez inny bank,
• Dowolny cel przy kredycie hipotecznym.

 Poszczególne cele możemy również łączyć w składanym wniosku o kredyt hipoteczny. Mam tu na myśli taką sytuację gdy przykładowo kupujemy lokal mieszkalny za cenę w wysokości 200 000 zł oraz wpłaciliśmy zadatek w wysokości 20 000 zł. Częściowo zadatek chcielibyśmy odzyskać, co jest możliwe wnioskując o refinansowanie poniesionych kosztów zakupu (Do końca 2014 roku minimalny wkład własny to poziom 5% wartości nieruchomości oczywiście wyłącznie w tych bankach, które w swoich procedurach tylko takiego wkładu na dzień dzisiejszy wymagają. Są banki, które już wymagają minimalnego wkładu własnego na poziomie 10% czy też 20%.), czyli w tym przykładzie bank będzie wymagał wniesienia środków własnych w minimalnej wysokości 10 000 zł, a my wnieśliśmy 20 000 zł. We wniosku o kredyt hipoteczny zatem możemy zawnioskować o łączną kwotę w wysokości 190 000 zł z czego 180 000 zł zostanie przelane na konto zbywcy, a kwota 10 000 zł na nasze konto celem refinansowania poniesionych kosztów zakupu.

 Często spotykam się w takiej sytuacji z pytaniem: Czy w takim przypadku cała kwota kredytu będzie oprocentowana na takich samych warunkach cenowych ? I tu oczywiście odpowiedz brzmi tak. Również w sytuacji celu dowolnego jeśli mamy możliwość o jego zawnioskowanie oprocentowanie będzie takie samo dla łącznej kwoty kredytu.

Jeśli chodzi o wykorzystanie celu refinansowego, to podany przykład jest jedną z możliwości jego zastosowania. Wnioskować o kredyt hipoteczny z celem refinansowym możemy również po akcie notarialnym przenoszącym prawo własności lub po wybudowaniu domu na podstawie udokumentowanych kosztów (faktur) w okresie maksymalnie do 2 lat. Maksymalny okres w jakim możemy zawnioskować przy kredycie hipotecznym o ten cel oczywiści w bankach jest różny, procedury również określają maksymalne kwoty takiego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości.

Kolejnym celem, który ma dużo wspólnego z wcześniejszym celem jest spłata kredytu hipotecznego nowo udzielanym kredytem. Sytuacja ta na przykład ma miejsce w przypadku gdy wcześniej na kredyt hipoteczny kupowaliśmy działkę, a teraz chcielibyśmy ubiegać się o kredyt w innym banku na budowę na niej domu. W księdze wieczystej (działki), w takim przypadku mamy już wpisaną hipotekę banku. Bank, w którym zawnioskujemy o kredyt na budowę domu nie wyrazi zgody na wpisanie się w dziale IV księgi wieczystej na drugim miejscu ponieważ to oznaczałoby, że w przypadku naszych problemów ze spłatą kredytów pierwszeństwo do zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości ma bank, który udzielił kredytu na zakup działki. Rozwiązaniem w takim przypadku będzie zawnioskowanie w „nowym banku” łącznie z celem budowy domu, o cel spłaty kredytu na zakup działki. Bank wówczas w pierwszej transzy przeleje środki na spłatę kredytu, a po przedstawieniu dokumentu potwierdzającego całkowitą spłatę kredytu uruchomi środki na budowę.

W tej sytuacji ważne jest byśmy posiadali zdolność kredytową na łączną kwotę powiększoną o cel spłaty kredytu oraz by wartość przyszła domu była na odpowiednim poziomie.

Inną sytuacją, w której warto pomyśleć o przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku jest zmienność warunków cenowych. Aktualnie średni poziom marży w bankach przy minimalnym wkładzie własnym na poziomie 5 % i kwocie kredytu 200 000 zł jest w wysokości 2,20 % (wysokość marży uzależniona jest od opcji skorzystania z dodatkowych produktów, od oceny scoringowej, od wysokości kwoty kredytu oraz od poziomu wkładu własnego – im wyższy wkład własny oraz im wyższa kwota kredytu tym korzystniejsze warunki cenowe) Analizując historyczny poziom marż można zauważyć, że w latach 2007/2008 marże kształtowały się na poziomie około 1%, co przy tej przykładowej kwocie kredytu dawałoby różnicę na racie w wysokości ok. 130 zł, a zakładając symulacyjnie jeszcze 25 letni okres spłaty łączną oszczędność w wysokości 39 000 zł. Podpisując z bankiem umowę na danych warunkach trudno w przyszłości będzie nam je zmienić, ponieważ banki nie chętnie zgadzają się na obniżki marż. Zdecydowanie łatwiej będzie mam „przenieść kredyt” do innego banku na nowych warunkach cenowych co zawsze warto uwzględnić w wyborze oferty kredytu hipotecznego i długoterminowych planach z nim związanymi.

Od strony procedur bankowych rozpatrywania tego celu istotny jest oczywiście poziom naszego aktualnego zadłużenia w stosunku do wartości zabezpieczenia lub przyszłej wartości zabezpieczenia. Przy kredytach udzielanych w walucie obcej należy przeliczyć zadłużenie na złotówki i wstępnie zweryfikować czy wartość zadłużenia na przekracza aktualnej wartości nieruchomości. Kursy walut na przestrzeni kilku ostatnich lat zdecydowanie wzrosły, a ceny nieruchomości niestety spadły.

 Kolejny cel, na który chcę zwrócić uwagę to zakup działki. Pierwsze zasadnicze pytanie to oczywiście jakiego rodzaju jest to działka: budowlana, rekreacyjna, rolna, leśna. W procedurach bankowych przy tym celu występują ograniczenia związane z samym finansowaniem, co oznacza, że bank może nie udzielić kredytu na wybrany cel. Przykładowo: zakup działki rolnej kredytem mieszkaniowym nie jest możliwy, finansowanie innych rodzajów działek jest uzależnione od wytycznych bankowych. Przez banki określany jest również maksymalny poziom zaangażowania banku dla tego typu inwestycji, co oznacza konieczność posiadania wyższego wkładu własnego oraz wyznaczany jest krótszy okres kredytowania.

Przy celu natomiast budowy domu istotny jest określony w procedurach zakładany minimalny koszt budowy, technologia budowy (dom murowany, drewniany).

Przykładowo w sytuacji budowy domu o powierzchni użytkowej 150 m² i zakładanym minimalnym koszcie budowy w danym bank w kwocie 2500 zł/m² minimalna wartość naszego kosztorysu powinna opiewać na kwotę 375 000 zł. Minimalny koszt budowy w bankach waha się od 1800 zł – 2500 zł. Fakt, że jesteśmy realnie wstanie wybudować dom po niższym koszcie nie będzie przemawiał do banku i w takiej sytuacji będzie wymagał zabezpieczenia finasowania inwestycji w wyższej kwocie, a to przełoży się na konieczność posiadania wyższej zdolności kredytowej oraz jednocześnie określenia wartości przyszłej zabezpieczenia, która nie koniecznie musi się pokrywać z kosztem budowy. W małych miejscowościach wartość zabezpieczenia może być niższa niż koszt budowy, a ta sytuacja spowodowałaby konieczność zaangażowania dodatkowych środków własnych.

 Przytoczone przykłady niestety nie wyczerpują możliwości sytuacji, z którymi się można spotkać w podejściu i ocenie inwestycji kredytowanego celu i nieruchomości. Tym krótkim wpisem chcę zwrócić uwagę, że podobnie jak przy analizie finansowej, analiza inwestycji to kilkuetapowy proces weryfikacji: po pierwsze możliwości proceduralnych, stanu prawnego nieruchomości oraz określenia wartości zabezpieczenia. Banki różnią się w procedurach oraz w podejściu do określenia wartości nieruchomości i dlatego optymalnie jest gdy nie skazujemy się sami na wybór tylko jednego banku.