Financial tips and tricks - Agnieszka Perlicka

W dzisiejszym wpisie przedstawię główne założenia programu „Mieszkanie dla Młodych”, propozycje zmian w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi oraz przykładowe wyliczenia i różnice w porównanie do kredytu hipotecznego „standardowego”

1. Główne założenia programu.

Cel programu MDM	Dofinansowanie wkładu własnego do zakupu pierwszego własnego mieszkania na rynku pierwotnym.
Dla kogo?	Z programu mogą skorzystać rodziny, osoby samotnie wychowujące dzieci oraz single. Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone jeśli nabywca: 1) złożył wniosek o dofinansowanie wkładu własnego najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym ukończył 35 lat. (w przypadku małżeństwa warunek ten dotyczy młodszego nabywcy); 2) do dnia nabycia mieszkania nie był: a) właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego,b) osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,c) właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny (w przypadku małżeństwa warunek ten dotyczy obydwojga małżonków)
Warunki kredytowania	Minimalny okres kredytowania co najmniej 15 lat,Minimalna kwota co najmniej 50% ceny zakupu mieszkania.
Wysokość dofinansowania	Wysokość dopłaty mieści się w przedzialeod 10% – 20%. 10% dla rodzin bezdzietnych oraz singli, 15% dla rodziny oraz osoby samotnie wychowujące co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko lub dziecko bez względu na wiek jeśli otrzymuje zasiłek pielęgnacyjny lub rentę socjalną. Kolejne 5% przewidziane jest dla rodzin, u których w ciągu 5 lat urodzi się trzecie lub kolejne dziecko.
Sposób obliczania wysokości dopłaty	Powierzchnia użytkowa x DOPŁATA x 10% lub 15% – dla nieruchomości o powierzchni do 50m2 50 m2 x DOPŁATA x 10% lub 15%– dla nieruchomości o powierzchni większej niż 50 m2
Rodzaj mieszkania kwalifikującego się do programu MdM?	Powierzchnia użytkowa mieszkania kwalifikująca się do programu MDM nie może przekraczać odpowiednio: • 75 m2 dla lokalu mieszkalnego oraz 100 m2 dla domu jednorodzinnego, • 85 m2 dla lokalu mieszkalnego i 110 m2 dla domu jednorodzinnego w przypadku gdy nabywca wychowuje w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie przynajmniej troje dzieciZa powierzchnię użytkową nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggii, antresoli, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic, komórek do przechowywania opału.
Katalog osób mogących wspomóc nabywcę zdolnością kredytową.	Do umowy kredytu mogą przystąpić wyłącznie następujące osoby: zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy.
Ograniczenia dysponowania zakupionym mieszkaniem w programie MdM	Dofinansowanie podstawowe podlega proporcjonalnemu zwrotowi, jeżeli w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania beneficjent przeznaczy wsparcie na cele nie służące zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych, a w szczególności: • zbył prawo własności lub współwłasności tego mieszkania, • dokonał wynajęcia lub użyczenia mieszkania, • dokonał zmiany sposobu użytkowania mieszkania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych, • uzyskał prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego (z wyłączeniem spadku).
Do kiedy?	Wniosek o dofinansowanie składany do 30 września 2018 roku.
Wysokość limitów cenowych i dopłat w Wielkopolsce I kwartał 2015 roku Pozostałe limity na stronie: Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju	Lokalizacja	LIMIT CENY	DOPŁATA
	Poznań	5 915,80	5 378,00
	Gminy sąsiadujące z Poznaniem: Czerwonak, Dopiewo, Kleszczewo, Komorniki, Kórnik, Luboń, Mosina, Rokietnica, Suchy Las, Swarzędz, Tarnowo Podgórne	5 036,46	4 578,60
	Pozostałe miejscowości z województwa wielkopolskiego	4 197,05	3 815,50

2. Proponowane zmiany w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

Ostateczny termin wejścia w życie ustawy zależy od przebiegu prac legislacyjnych w Sejmie i Senacie oraz od podpisu Prezydenta RP. Rząd przyjmując nowe regulacje założył, że prace w Parlamencie zakończą się w terminie umożliwiającym wejście w życie znowelizowanej ustawy w połowie 2015 r. Obecnie projekt, po przyjęciu w dniu 8 stycznia 2015 r. przez Stały Komitet Rady Ministrów, oczekuje na przyjęcie przez Radę Ministrów.
Ostateczne zmiany w programie MdM poznamy po przejściu całej ścieżki legislacyjnej. Aktualna informacja o zmianach na stronie Ministerstwa dotyczy następujących założeń programu, które ciągle są modyfikowane.

Na daną chwilę rekomendowana wersja ustawy zakłada w przypadku rodzin z przynajmniej trójką dzieci:

• zwiększenie wymiaru wsparcia do 30% wartości odtworzeniowej,
• zniesienie limitu wiekowego,
• zniesienie warunku „pierwszego mieszkania”.

http://bip.kprm.gov.pl/kpr/form/r1486,Projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-z-dnia-27-wrzesnia-2013-r-o-pomocy-panstwa-w-nab.html

Pierwotne założenia zmian:

Cel programu MDM	Propozycja rozszerzenie grupy przedsięwzięć kwalifikujących się do programu o inwestycje realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz swoich członków w oparciu o wkład budowlany.
Wysokość dofinansowania	Propozycja zmiany wysokość dofinansowania do 25%. 10% dla rodzin bezdzietnych oraz singli, 15% dla rodziny oraz osoby samotnie wychowujące jedno dziecko,20% dla rodziny oraz osoby samotnie wychowującej dwoje dzieci,25% dla rodziny oraz osoby samotnie wychowującej troje lub więcej dzieci.
Katalog osób mogących wspomóc nabywcę zdolnością kredytową.	Propozycja zniesienia ograniczenia i wprowadzenia możliwości przystąpienia do kredytu beneficjenta programu „MdM” dowolnych osób.
Ograniczenia dysponowania zakupionym w programie mieszkaniem	Proponuje się modyfikację przepisów w celu jednoznacznego przesądzenia, że mieszkanie zakupione ze wsparciem budżetu powinno w całości zaspokajać potrzeby mieszkaniowe beneficjenta. W związku z tym wynajem, użyczenie lub zmiana sposobu użytkowania nawet jego części, byłaby objęta sankcjami ustawowymi w postaci konieczności zwrotu części dofinansowania wkładu własnego.
Pozostałe zmiany	1)Propozycja rezygnacji z warunku w przypadku nieruchomości już oddanych do użytkowania z wypłaty dofinansowania po umowie przeniesienia prawa własności na nabywcę. 2) Uściślenie pojęcia „nowo wybudowanego mieszkania”Proponuje się jasne wskazanie, że mogą to być również mieszkania powstałe w wyniku np. przebudowy, adaptacji i innych robót budowlanych, w wyniku których powstają nowe samodzielne lokale mieszkalne.

3. Przykładowe wyliczenia dla kredytu hipotecznego z dofinansowaniem z programu MdM

Załóżmy, że małżeństwo bez dzieci jest zainteresowania zakupem mieszkania z rynku pierwotnego w programie MdM. W styczniu bieżącego roku szukają nieruchomości w Wielkopolsce o powierzchni 55 m². W zależności od tego gdzie będzie zlokalizowane to mieszkanie wówczas należy zwrócić uwagę na maksymalną cenę za m².

Istotna jest również kwestia procentowej wartości dofinansowania wkładu własnego z programu MDM. Jeśli dofinansowanie będzie niższe niż minimalny obowiązkowy wkład własny określony w tym roku na poziomie 10% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie wówczas różnicę będziemy zobowiązani pokryć z własnych środków.

Lokalizacja nieruchomości	Limit ceny 1 m2	Maksymalna cena zakupu lokalu dla powierzchni 55 m2	Wartość dofinansowania określona dla maksymalnej ceny 1 m2	Wartość % dofinanso- wania	Brakujący wkład własny konieczny do uzupełnienia z własnych środków
Poznań	5 915,80 zł/m2	325 369,00 zł	26 890 zł	8,26%	5 646,90 zł
Gminy sąsiadujące z Poznaniem	5 036,46 zł/m2	277 005,30 zł	22 893 zł	8,26%	4 807,53 zł
Pozostałe gminy	4 197,05 zł/m2	230 837,75 zł	19 077,50 zł	8,26%	4 006,28 zł

Przykładowemu małżeństwu udało się poszukać nieruchomość w gminie sąsiadującej z Poznaniem za cenę 230 000 zł. Przy takiej cenie lokalu procentowa wartość ich dofinansowania wyniesie 9,95%, natomiast kwota wymaganych dodatkowych środków własnych to 107 zł. Kwota kredytu po uwzględnieniu dofinansowania oraz wkładu własnego wynosi zatem 207 000 zł.

Szacunkowa docelowa rata kredytu przy opcji spłaty kredytu w okresie 30 lat, bez ubezpieczenia pomostowego oraz ubezpieczenia niskiego wkładu będzie w następującej wysokości. (stopa bazowa określona w symulacji 2,04 p.p.)

Lp.	Saldo kredytu do spłaty	Odsetki	Kapitał	Rata
SUMA		145 769 zł	207 000 zł	352 769 zł
1	207 000,00 zł	677,93 zł	301,99 zł	979,91 zł
2	206 698,01 zł	676,94 zł	302,98 zł	979,91 zł
3	206 395,03 zł	675,94 zł	303,97 zł	979,91 zł

W niektórych bankach, które mają w swojej ofercie kredyt w programie MdM funkcjonują 2 różne oferty dla kredytu standardowego oraz dla kredytu z dofinansowaniem.

Na danym przykładzie dla kredytu standardowego wysokość raty dla tych samych parametrów kredytu wyglądałaby następująco:

1	207 000,00 zł	669,30 zł	304,68 zł	973,98 zł
2	206 695,32 zł	668,31 zł	305,67 zł	973,98 zł
3	206 389,65 zł	667,33 zł	306,66 zł	973,98 zł
Lp.	Saldo kredytu do spłaty	Odsetki	Kapitał	Rata
SUMA		143 633 zł	207 000 zł	350 633 zł

 Różnica między ofertą kredytu w programie MDM oraz standardowego na przykładzie danego banku na racie to kwota 5,93 zł. Suma zapłaconych odsetek w tym przypadku jest wyższa o 2 135,31 zł

4. Różnice między kredytem hipotecznym „standardowym”, a kredytem z dofinansowaniem z programu MdM

	Kredyt hipoteczny standardowy	Kredyt hipoteczny z dofinansowaniem z programu MdM
Obowiązkowy na rok 2015 minimalny wkład własny w wysokości 10%.	Konieczność zaangażowania własnych środków finansowych.	Dofinansowanie z programu MdM jest zaliczane jako wkład własny klienta. W przypadku niepełnego wkładu z tego tytułu istnieje wówczas konieczność zaangażowania dodatkowych środków własnych.
Wnioskowanie jednym kredytem o dodatkowy cel w postaci środków na wykończenia nieruchomości.	Możliwość zawnioskowania o dodatkowy cel.	Brak możliwości skredytowania dodatkowego celu. Konieczność składania drugiego wniosku, wypłata po akcie notarialnym.
Wnioskowanie jednym kredytem o zakup garażu.	Możliwość zawnioskowania o ten cel jednym kredytem.	Brak możliwości skredytowanie tego celu.Szczegóły:http://www.mir.gov.pl/Budownictwo/Mieszkalnictwo/MdM/FAQ/Mieszkanie/Strony/pomieszczenia_przynalezne_2014_04_01.aspx
Warunki cenowe.	Standardowe uzależnione od kwoty kredytu i wkładu własnego oraz opcji skorzystania z dodatkowych produktów bankowych.	Wyłącznie w wybranych bankach stosowane są wyższe marże oraz prowizje od standardowych (stosowane podwyżki marż od 0,05 p.p. do 0,26 p.p. od standardowego kredytu). Wyższe marże aktualnie stosują banki: PKO BP, Pekao SA, BGŻ, Deutsche Bank.
Dostępność oferty.	Wszystkie banki oferujące kredyty hipoteczne.	Wybrane banki, z którymi BGK podpisał umowę.Lista instytucji kredytujących pod wskazanym adresem:http://bgk.com.pl/wykaz-instytucji-kredytujacych-uczestniczacych-w-programie-mieszkanie-dla-mlodych
Wnioskowanie o kredyt mieszkaniowy pary nie będącej w związku małżeńskim.	Możliwość przystąpienia do kredytu osób nie będących małżeństwem.	Brak możliwości przystąpienia do kredytu osób nie spokrewnionych.Projekt zmian ustawy zakłada rezygnację z tego ograniczenia.
Zakup nieruchomości oddanej do użytkowania w sytuacji gdy developer korzystał z kredytu inwestycyjnego.	Brak trudności.Wszystkie środki developer uzyskuje przed aktem notarialnym co nie powoduje utrudnienia w uzyskaniu zgody na bezciężarowe wyodrębnienie lokalu.	Trudności z uzyskaniem zgody na bezciężarowe wyodrębnienie lokalu z banku kredytującego developera. (wypłata dofinansowania jest po akcie notarialnym) stąd bank kredytujący developera nie koniecznie wydaje tą zgodę.
Wysokość ostatniej transzy do developera	Podział transz zgodny z postępem prac budowlanych	Podział transz zgodny z postępem prac budowlanych. Wysokość ostatniej transzy nie może być mniejsza niż wysokość dopłaty z BGK