Financial tips and tricks - Agnieszka Perlicka

W dzisiejszym wpisie przedstawię kluczowe wyzwania w procesie rozpatrywania wniosku o kredyt hipoteczny. Odpowiem na pytania z jakich przyczyn bank może negatywnie rozpatrzyć wniosek oraz przedstawię istotne aspekty w transakcji zakupu nieruchomości na kredyt.

 
Osoby, które po raz pierwszy wnioskują o kredyt hipoteczny zdarza się, że zakładają 100% pewność uzyskania kredytu. To przekonanie często wynika z faktu, że skoro bank będzie miał zabezpieczenie w postaci nieruchomości, to inne czynniki takie jak np. dochód są mniej istotne lub skoro aktualne koszty wynajmu mieszkania są na podobnym poziomie co rata, to w swojej ocenie posiadają zdolność kredytową itp. Te założenia jednak nie pokrywają się z możliwością przyznania kredytu w ocenie banków.
Bank rozpatruje wniosek kredytowy z uwzględnieniem wytycznych przepisów prawa oraz instytucji nadrzędnych kontrolujących ich działalność, bankowych procedur oceny ryzyka, polityki banku w doborze portfela kredytowego, a także możliwości akcji kredytowej.
Osoba, której wniosek kredytowy przeszedł pomyślnie całą procedurę kredytową bez konieczności dodatkowych wyjaśnień, uzupełnień uzyskując pozytywną akceptację dochodu, przedmiotu kredytowania i zabezpieczenia powie zapewne to nic trudnego.
Osoba natomiast, która uzyskała pozytywną decyzję po wielokrotnych uzupełnieniach dokumentacji czy to finansowej, czy też związanej z nieruchomością oraz niejednokrotnej konieczności przedstawiania aktualnych druków powie, że to nie było tak łatwe i proste, jak się spodziewała na początku, a przy tym bardzo stresujące.
Skąd ta różnica w podejściu banku?
Każda sytuacja wnioskodawców jest indywidualna pod względem finansowym oraz celu i rodzaju zabezpieczenia. Każdy bank ocenia daną transakcję kredytową na swój indywidualny sposób kierując się swoimi procedurami i wytycznymi w ocenie ryzyka kredytowego.
Rozmawiając w banku o możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny przedstawiamy wstępnie swoją sytuacje finansową oraz rodzaj i cenę („wartość”) kupowanej nieruchomości. Na tej podstawie doradca bankowy określa jedynie wstępnie zdolność kredytową oraz możliwość akceptacji dochodu, nieruchomości. Ta weryfikacja jest pierwszym krokiem w całej procedurze rozpatrywania wniosku kredytowego. Jedyną gwarancją jaką mamy na tym etapie, to zapewnienie rozpatrzenia wniosku po złożeniu kompletu wymaganych dokumentów, natomiast wynik jego rozpatrzenia może być niekoniecznie nas satysfakcjonujący.
Co zatem wpływa na proces ubiegania się o kredyt hipoteczny oraz jakie sytuacje przyczyniają się do niekorzystnego jego przebiegu?
O rezultatach analizy wniosku kredytu hipotecznego decydują:

1. Procedury bankowe określające zdolność kredytową, możliwości zaakceptowania danego rodzaju dochodu i czasu jego uzyskiwania,
2. Scoring kredytowy czyli ocena punktowa wnioskodawców,
3. Rodzaj i wartość zabezpieczenia kredytu,
4. Czas rozpatrywania,
5. Błędy w wydawanych decyzjach oraz zapisach umów kredytowych,
6. Plany sprzedażowe związane z kredytami hipotecznymi w bankach,
7. Prawo banku do odmowy udzielenia kredytu bez podania przyczyny,
8. Obsługa po sprzedażowa (trudności z rozliczaniem transz oraz ich wypłatą, załatwianiem innych spraw związanych z obsługą kredytu).

Jeśli chodzi o pierwszy punkt to szczegółowo go omówiłam w poniższym wpisie:
https://agnieszkaperlicka.com/wp/procedura-rozpatrywania-wniosku-o-kredyt-hipoteczny-czesc-1/
Z najważniejszych zawartych tam informacji to znajomość różnic w procedurach bankowych umożliwiających pozytywne rozpatrzenie wniosku określające:

• możliwości zaakceptowania danego źródła dochodu, w tym również okresu od jakiego jest on uzyskiwany np. w przypadku umowy o pracę od kiedy i na jaki okres jest zawarta, okresu prowadzenia działalności i formy jej rozliczania, umów cywilnych, najmu itp.,
• minimalne przyjmowane koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Każdy bank indywidualnie je określa i przyjmuje swoje założenia uzależnione od: ilości osób w gospodarstwie, wielkości miejscowości, w której mieszka wnioskodawca, posiadania auta itp.,
• sposobu wyliczania wysokości dochodu branego do zdolności kredytowej np. przy umowie o pracę może być to dochód z zaświadczenia z okresu 3, 6 lub 12 miesięcy, korygowany o wysokość dochodu wykazanego w PIT lub o składniki wynagrodzenia nieakceptowane przez bank np. nadgodzinny,
• ilość, wysokość i terminowość spłacanych zobowiązań oraz maksymalne poziomy współczynników DtI (stosunek sumy wszystkich obciążeń do sumy dochodów netto wnioskodawców), ilość zapytań w BIK itp.,

W ocenie scoringowej (punktowej) natomiast bank określa możliwość udzielenia kredytu na podstawie zebranej minimalnej ilości punktów. W tym sposobie analizy każda cecha wnioskodawcy/ów taka jak np. wiek, wykształcenie, okres zatrudnienia, staż pracy, terminowość regulowania zobowiązań itp. jest odpowiednio punktowana przez bank. Procedury bankowe określają wagi poszczególnych cech oraz minimalny poziom punktów warunkujący pozytywną decyzję na tym etapie.
Kolejny istotny element to określony w procedurach rodzaj akceptowanej transakcji oraz wartość jej zabezpieczenie. W tych wytycznych banku istotny jest:

• Poziomu maksymalnego akceptowanego współczynnika LTV (wskaźnik wyrażający stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości). Aktualnie maksymalny poziom LTV wynikający z Rekomendacji S to 90%, jednak w wybranych bankach już teraz wyznaczony jest na poziomie 80%. Wartość nieruchomości stanowiąca wyznacznik tego stosunku oceniana jest przez bank indywidualnie, co oznacza możliwość przyjęcia przez bank wartości poniżej poziomu ceny transakcyjnej co wpłynie na obniżenie kwoty kredytu i konieczność wpłaty dodatkowych środków własnych.
• Rodzaj akceptowanego w banku celu kredytowego oraz zabezpieczenia, a także stan zaawansowania budowy i rodzaj podmiotu w przypadku rynku pierwotnego. Bank może odrzucić proponowane zabezpieczenie np. ze względu na zły stan techniczny nieruchomości, trudność w zbyciu danej nieruchomości ze względu na rynek, specyfikę nieruchomości, negatywne doświadczenia przy innych inwestycjach danego developera itp.,
• Nie akceptowane zapisy w umowach, dokumentacji związanej z przedmiotem zabezpieczenia.

Szczegółowe informacje w wpisie:
https://agnieszkaperlicka.com/wp/procedura-rozpatrywania-wniosku-o-kredyt-hipoteczny-czesc-2/

Czas rozpatrywania wniosku to kolejny kluczowy element każdej transakcji zakupu nieruchomości, gdzie w umowie przedwstępnej dokonano wpłaty zadatku i wskazano określoną datę zawarcia umowy przyrzeczonej. Po przekroczeniu tego terminu nabywcy uzależnieni są od dobrej woli strony sprzedającej na zgodę przedłużenia tego terminu i nie utratę wpłaconego zadatku.
Przy składaniu wniosku dany bank podaje szacunkowe terminy rozpatrywania wniosku kredytowego, które ulegają wydłużeniu w zależności od:

• Ilości wniosków w banku w danym czasie,
• Procedur bankowych rozpatrywania wniosków kredytowych np. terminów realizacji zleceń wykonania operatu szacunkowego, kontroli nieruchomości przez firmy współpracującym z bankiem, mało sprawnego procesu,
• Konieczności przedstawienia dodatkowych lub aktualnych dokumentów, uzupełnień o poprawnie wypełnione druki bankowe, wyjaśnień itp. związanych z analizą finansową lub nieruchomości. Każde uzupełnienie wstrzymuje procedurę, co przyczynia się do konieczność ponownego oczekiwania na rozpatrywanie kompletnego wniosku.

Trudności w realizacji transakcji zakupu nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego wynikają również z błędów analityków w wydanych decyzjach kredytowych oraz postawionych warunków, w niektórych przypadkach niemożliwe do spełnienia. Nie zauważone błędy lub niewłaściwa interpretacja wydanej decyzji skutkują podpisaniem umowy z warunkiem niemożliwym do spełnienia przy wypłacie kredytu, a to powoduje jeszcze większe utrudnienia w wywiązaniu się z terminów zawartych w akcie notarialnym przeniesienia prawa własności nieruchomości. Ważne jest by każdą decyzję kredytową czytać nie tylko pod względem uzyskanych warunków cenowych, lecz szczególnie pod względem określonych do spełnienia przez kredytobiorców warunków do podpisania umowy oraz wypłaty kredytu. Ten element interpretacji zapisów szczególnie wymaga wiedzy oraz doświadczenia.
Doskonałym przykładem moich ostatnich doświadczeń jest następująca sytuacja gdzie bank zażyczył sobie do wypłaty kredytu potwierdzenia sprostowania w księdze wieczystej numeru lokalu, który wcześniej został zmieniony przez Urząd Gminy. By móc sprostować ten zapis w księdze wieczystej sąd wymaga kartoteki lokalu, co stwarza dla właścicieli trudność w uzyskaniu takiego dokumentu ze względu na jej brak. Utworzenie kartoteki budynku, a następnie kartoteki lokalu wymaga powołania do tych czynności między innymi geodety oraz czasu na załatwienie tych formalności co jest dużym utrudnieniem.
Błędy natomiast w zapisach umów po ich podpisaniu wynikające z niedopatrzenia banku zawsze wymagają aneksu czyli potrzebnego czasu na dopełnienie tych formalności.
Jednym z istotnych czynników wpływających na płynność całej procedury uzyskania kredytu hipotecznego są również możliwość akcji kredytowej danego banku. Banki muszą prowadzić działalność zgodnie z zasadami określanymi w przepisach prawa dot. zachowania odpowiednich poziomów ilości i wielkości udzielanych kredytów w stosunku do posiadanych depozytów, procedur związanych z niespłacanymi kredytami itp. Dlatego zarządzanie akcją kredytową jest istotnym elementem ich działalności. Jednym z narzędzi ograniczania akcji kredytowych jest oferowanie mniej korzystnych warunków cenowych od rynku oraz wybór w ocenie banku najmniej ryzykownych transakcji co daje również prawo do odmowy udzielenia kredytu bez podania przyczyny.

A jakie są Twoje doświadczenia z procesem ubiegania się o kredyt?
Który z wymienionych elementów był kluczowy dla Twojej transakcji?