Financial tips and tricks - Agnieszka Perlicka

Jaki bank oferuje najkorzystniejszy kredyt hipoteczny ?

To pytanie często zadają mi moi klienci. Odpowiedz na to pytanie nie jest jednoznaczna, ponieważ wymaga uwzględnienia informacji o możliwościach uzyskania zdolności kredytowej na oczekiwanym poziomie oraz możliwościach sfinansowania określonej inwestycji w danym banku, wysokości posiadanego wkładu własnego, okresu kredytowania, wysokości kosztów przy podpisaniu umowy kredytowej, preferencjach skorzystania z dodatkowych produktów bankowych, które mają wpływ na wysokość marży oraz prowizji bankowej, a także potencjalnych długofalowych planach finansowych. Lista może być długa. Najważniejsze jest to, co jest istotne dla nas w podjęciu decyzji o wyborze banku i świadome dokonanie tego wyboru.

Najważniejszym podstawowym celem wyboru banku jest oczywiście uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej dla danej sytuacji finansowej wnioskodawcy oraz inwestycji. Kolejny cel ściśle związany oczywiście z pierwszym to optymalizacja warunków finansowych i szybkość uzyskania decyzji kredytowej. Idealną sytuacją byłoby oczywiście możliwe połączenie tych trzech celi w wyborze jednego banku, ale niestety jest to bardzo trudne do zrealizowania. Dlatego dla zabezpieczenia powodzenia całej transakcji najlepiej jednocześnie procesować wniosek w kilku bankach.

Dziś o etapach procesowania wniosku kredytu hipotecznego i o tym jakie mogą być powody nieuzyskania kredytu lub uzyskania go na niesatysfakcjonujących dla nas warunkach.

Każdy bank rozpatrując wniosek kredytu hipotecznego analizuje go pod względem analizy finansowej oraz inwestycyjnej (o czym w kolejnym wpisie na blogu).

Na czym polega analiza finansowa ?

Analiza finansowa banku polega na ocenie wnioskodawcy pod względem możliwości spłaty kwoty kredytu (rozumianego jako kapitał wraz z odsetkami) w umownych terminach płatności. Wnioskodawca przed bankiem musi wykazać się nadwyżką finansową z tytułu akceptowanego przez bank dochodu umożliwiającą terminową spłatę, po uwzględnieniu kosztów utrzymania gospodarstwa domowego oraz obsługi innych zobowiązań finansowych. Kwestia zabezpieczenia banku w postaci ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości jest odrębną sprawą. Przy rozmowie o kredycie hipotecznym często spotykam się z postrzeganiem, że skoro bank będzie miał zabezpieczenie w postaci nieruchomości to wnioskodawca nie musi w ogóle lub może wykazać minimalny dochód by móc otrzymać kredyt hipoteczny. Dodatkowe zabezpieczenie w postaci innej nieruchomość o wyższej wartości niż kwota kredytu również nic tu nie pomoże.
Głównym czynnikiem określającym zdolność kredytową wnioskodawcy jest oczywiście wielkość i rodzaj źródła dochodu, ilość osób w gospodarstwie domowym, wielkość i rodzaj zobowiązań czyli np. wysokość aktualnie spłacanych rat kredytów gotówkowych, alimentów, zasądzonych rent na rzecz innych osób, wysokość limitów na kartach kredytowych i limitów w koncie osobistym (banki przyjmują do obciążeń maksymalną wysokość limitów, nie ma znaczenia, że nie wykorzystujemy ich w pełnej wysokości), wysokość rat poręczanych kredytów, zobowiązań firmowych w sytuacji gdy wnioskodawca/cy prowadzą działalność gospodarczą.
W tych wszystkich kwestiach banki różnią się indywidualnymi procedurami w podejściu do sytuacji klienta. Przy umowie o pracę istotny jest oczywiście fakt czy jest to umowa na czas określony, czy nieokreślony, od kiedy wnioskodawca pracuje w danej firmie, kiedy kończy się umowa o pracę, jak długa była przerwa w zatrudnieniu pomiędzy zatrudnieniem w danej firmie, a poprzedniej, czy jest to pierwsza, czy kolejna umowa z danym pracodawcą oraz czy pracodawca jest wstanie wystawić dokument sugerujący o możliwości przedłużenia umowy na kolejny okres tzw. promesa zatrudnienia.
Przykładowo bank X zaakceptuje umowę o pracę u danego pracodawcy od 3 miesięcy, natomiast inny bank będzie wymagał od nas przepracowania minimum 6 miesięcy byśmy mogli zawnioskować o kredyt.
Banki weryfikują wielkość dochodu z tytułu umowy o pracę na podstawie przedstawionego zaświadczenia na druku bankowym lub innym druku, lecz zawierającym wskazane na wzorze informacje i wyciągów z konta, na które wpływa wynagrodzenie. Dodatkowo również mogą wymagać przedstawienia PITu z ubiegłego roku. W sytuacji różnic kwotowych pomiędzy tymi dokumentami do oceny zdolności kredytowej przyjmowana jest w większości przypadków niższa z tych kwot. Na zaświadczeniach o zarobkach, które jest podstawą weryfikowania wysokości dochodu są również pytania, które służą dodatkowo ocenie ryzyka przez bank.

Możliwe występujące pytanie są tego typu:

• Jakie jest wynagrodzenie zasadnicze brutto klienta?
• W jakiej wysokości w okresie np. 12 miesięcy klient uzyskiwał dodatkowe składniki wynagrodzenia i z jakiego tytułu one były? (np. nadgodzinny nie w każdym banku zostaną doliczone do całkowitego dochodu wnioskodawcy, dodatki, diety itp. – niższy przyjęty dochód jest jednoznaczny z niższa zdolności kredytową),
• Czy pracownik przebywa na zwolnieniu dłuższym niż 30 dni? (powstanie pytanie dlaczego i ewentualne ryzyko ze strony banku nieterminowej spłaty),
• Czy pracownik przebywa na urlopie macierzyńskim? (w tym przypadku może być przyjęty dochód w niepełnej wysokości aktualnego dochodu lub w ogóle nie uwzględniony do oceny zdolności kredytowej),
• Czy pracownik jest pracownikiem sezonowym? (podstawa do nie uwzględnienia dochodu do oceny zdolności kredytowej),
• Czy pracodawca jest w stanie likwidacji, upadłości? (podstawa do nie uwzględnienia dochodu do oceny zdolności kredytowej),
• Czy wynagrodzenie jest obciążone na mocy wyroków sądowych, pożyczek pracowniczych lub innych tytułów? (kwota takiego obciążenia pomniejsza dochód, jeśli jest ona z tytułu wyroków sądowych to oczywiście bank będzie dociekał z jakich?).

Niższy zaakceptowany przez bank dochód to oczywiście niższa zdolność kredytowa. Potwierdzenie określonego z zaświadczenia faktu danej sytuacji z dodatkowych pytań na zaświadczeniu wiąże się jednocześnie z uwzględnieniem go w ocenie ryzyka kredytowego banku, a to w konsekwencji może skutkować odmową udzielenia kredytu.

Przy działalności gospodarczej wykonywanej osobiście z punktu określenia zdolności kredytowej istotna jest forma rozliczania się z urzędem skarbowym, czas od kiedy prowadzona jest działalność gospodarcza, okres uwzględnianych miesięcy do oszacowania średniej wielkości dochodu oraz branża, w której firma działa (niektóre branże uznawane są za bardzo ryzykowne przez banki co skutkuje nie uwzględnieniem dochodu do oceny zdolności kredytowej). Przy działalności gospodarczej każda forma rozliczania się z urzędem skarbowym w banku ma inne wytyczne obliczania dochodu, który jest brany pod uwagę do oceny zdolności kredytowej. I tak np Deutsche Bank nie uwzględni do zdolności kredytowej dochodu osobie prowadzącej działalność gospodarczą rozliczającej się w formie karty podatkowej oraz na ryczałcie.

Aktualnie minimalny czas prowadzenia działalności gospodarczej to okres jednego roku. Najczęściej banki wymagają by czas prowadzenia działalności był od co najmniej 2 lat. Bardzo istotny jest również w tym przypadku okres analizowanych miesięcy oraz wypracowany w tym okresie przychód/dochód, który będzie podstawą do oszacowania przez bank dochodu uwzględnionego w ocenie zdolności kredytowej. Dokumentami na podstawie, których bank dokonuje tej oceny to oczywiście PIT za rok ubiegły lub z okresu dwóch lat wstecz oraz aktualna dokumentacja przychodowo-kosztowa tj. podsumowanie poszczególnych miesięcy lub szczegółowy wykaz zapisów książki przychodów i rozchodów z aktualnego roku. W przypadku gdy w dokumentacji bieżącej w okresie jednego lub kilku miesięcy wykażemy stratę w działalności gospodarczej wówczas bank zażąda od nas wyjaśnień jej przyczyny oraz indywidualnie rozpatrzy ryzyko bankowe.

Poniżej przykład sposobu liczenia wysokości przyjętego dochodu do oceny zdolności kredytowej z działalności gospodarczej rozliczanej w formie książki przychodów i rozchodów w wybranym banku:

	Przykładowa kwota	Przykładowa kwota	Przykładowa kwota	Przykładowa kwota
Wysokość dochód do opodatkowania w bieżącym roku (ilość rozliczonych miesięcy 8)	45000 zł	30000 zł	30000 zł	30000
Wysokość dochód do opodatkowania z PIT z roku ubiegłego.	30 000 zł	45 000 zł	55 000 zł	30000
Przyjęty średniomiesięczny dochód do oceny zdolności kredytowej	2468,79 zł	3083,79 zł	3083,79 zł	2468,79 zł

Do oszacowania kwoty dochodu z działalności gospodarczej w tym przypadku brany jest pod uwagę rok bieżący oraz rok ubiegły rozliczony na podstawie PIT. W przypadku gdy średniomiesięczny dochód naszej firmy w aktualnym roku jest wyższy w porównaniu do roku ubiegłego, bank przyjmie do oceny zdolności kredytowej kwotę niższą z ubiegłego roku. Jeśli średnio miesięczny dochód z działalności gospodarczej w bieżącym roku jest niższy niż w roku ubiegłym to bank uwzględni maksymalnie około 120% aktualnego średniomiesięcznego dochodu.

W tym konkretnym banku różnica na zdolności kredytowej przy poziomie zaakceptowanego dochodu w wysokości 2 468 zł, a 3 083 zł to około 78 000 zł.

Tak jak wcześniej wspomniałam oczywiście na wysokość maksymalnej zdolności kredytowej ma również wpływ ilość osób w gospodarstwie domowym. Poniżej przykład podejścia wybranych dwóch banków do tej sytuacji na przykładzie wcześniej wyliczonego dochodu z działalności gospodarczej. (Wysokość zaakceptowanego dochodu z działalności została przyjęta na tym samym poziomie dla przejrzystości porównania wysokości zdolności kredytowej. W rzeczywistości kwota zaakceptowanego dochodu będzie się różniła ze względu na różne procedury jej wyliczania w bankach). Pozostałe założenia to: brak zobowiązań finansowych, stopa procentowa na poziomie 5%, okres kredytowania 30 lat.

 

Wysokość zaakceptowanego średniomiesięcznego dochodu	Maksymalna zdolność kredytowa w Bank X		Maksymalna zdolność kredytowa Bank Y
	1 osobowe gospodarstwo domowe	2 osobowe gospodarstwo domowe (dziecko na utrzymaniu)	1 osobowe gospodarstwo domowe	2 osobowe gospodarstwo domowe (dziecko na utrzymaniu)
2 468 zł	166 169 zł	69 458 zł	168 700 zł	116 450 zł
3 083 zł	231 676 zł	134 965 zł	274 000 zł	189 150 zł

Inne akceptowalne przez banki źródła dochodu to:

• Kontrakt menadżerski lub inna umowa o podobnym charakterze,
• Dochody z tytułu pełnienia funkcji kadencyjnych (nie wszystkie banki akceptują ten dochód),
• Dochody z tytułu pełnienia funkcji o charakterze duszpasterskim (nie wszystkie banki akceptują ten dochód),
• Umowy zlecenia / umowy o dzieło,
• Emerytura / renta na czas nieokreślony,
• Świadczenia przedemerytalne,
• Dochód uzyskiwany z tytułu działalności rolniczej (nie wszystkie banki akceptują ten dochód),
• Rolnicy prowadzący działy specjalne produkcji rolnej (nie wszystkie banki akceptują ten dochód),
• Dochody z tytułu dywidendy (nie wszystkie banki akceptują ten dochód),
• Kontrakty marynarzy,
• Wynajem nieruchomości
• Dochody osiągane za granicą ( od 1 lipca bieżącego roku waluta udzielenia kredytu hipotecznego musi być zgodna z walutą dochodu np. osoba uzyskująca dochód w euro może ubiegać o kredyt w euro, jeśli dany bank nie ma w ofercie kredytów w tej walucie nie udzieli kredytu).

Kolejnym elementem analizy finansowej jest zweryfikowanie wnioskodawcy pod względem ilości posiadanych zobowiązań finansowych w innych instytucjach oraz sprawdzenie ich terminowej obsługi. Banki dokonują takiego sprawdzenia na podstawie uzyskanych informacji z swojej bazy na temat danego wnioskodawcy oraz z zewnętrznych baz (Bankowy Rejestr Niesolidnych Klientów, Bankowa Informacja Gospodarcza), w tym w szczególności z Biura Informacji Kredytowej. BIK jest instytucją, która gromadzi przesyłane dane dotyczące historii kredytowej klientów banków i Skoków przetwarzając je jednocześnie w punktową ocenę ryzyka kredytowego tzw scoring.
Scoring polega na określeniu wiarygodności kredytowej klienta na podstawie porównania jego profilu z profilem klientów, którzy już otrzymali kredyty. Im bardziej profil danego klienta jest podobny do profilu klientów terminowo spłacających swoje kredyty w przeszłości, tym wyższą ocenę punktową otrzyma ten klient. Minimalna ilość punktów to 192, natomiast maksymalna to 631. Ilość punktów uzależniona jest od następujących kategorii:

• Jakości kredytów (Jeżeli raty były spłacane przez nas w terminie to podnosi się nasza ocena punktowa, natomiast przy opóźnieniach obniża. Negatywny wpływ opóźnień w spłatach jest największy najczęściej w ciągu pierwszego roku od momentu wystąpienia zaległości lub opóźnienia. Jakość kredytów to kategoria mająca największy wpływ na ostateczną ocenę. Jej waga to ok. 76 proc. ogólnej oceny punktowej),
• Aktywność kredytowa (Im dłuższa historia poprawnie spłacanych kredytów, tym lepiej, bo statystycznie oznacza niższe ryzyko kredytowe. Długiej historii nie można jednak mylić z dużą ilością kredytów zaciągniętych w krótkim czasie. Taka sytuacja obniży naszą ocenę. Aktywność kredytowa na ogólną ocenę wpływa już tylko w ok. 11 proc. ogólnej oceny punktowej),
• Wykorzystanie limitów kredytowych (W tej kategorii chodzi m.in. o limity kredytowe w rachunkach osobistych. Częste ich wykorzystywanie i w całości dla systemu oznacza wyższe ryzyko kredytowe, a więc wpływa na obniżenie scoringu w momencie, kiedy jesteśmy „na debecie”. Ta kategoria na scoring BIK wpływa w ok. 8 proc)
• Ubieganie się o kredyty (W tym przypadku system bierze pod uwagę to, jak często składamy wnioski o kredyt. Negatywnie może np. ocenić sytuację, kiedy klient w krótkim czasie pytał o kredyt w kilku bankach. Ta kategoria informacji ma jedynie około 5-proc. udział w ocenie punktowej klienta. Zapytania w BIK są widoczne dla każdego kolejnego banku i choć niewielką ma wagę w ocenie scoringowej BIK ma duży wpływ w ocenie scoringu kredytowego banku. Duża ilość zapytań w okresie np. 3 ostatnich miesięcy może podstawą do odmowy udzielenia kredytu).

Zgodnie z prawem ślady po źle spłacanych kredytach zostają w BIK przez pięć lat (pod warunkami określonymi w art. 105 ust 3 Prawa bankowego, które opisują sytuacje klienta kiedy wycofanie zgody na przetwarzanie danych przez BIK jest bezskuteczne). Natomiast ślady po poprawnie obsługiwanych znikają z chwilą ich spłaty chyba, że podpisując umowę z bankiem wyrazimy zgodę na to, by dane o kredycie zostały w bazie BIK nawet po ich spłacie. Taki ruch pozytywnie wpłynie na naszą ocenę punktową, bo będziemy mieli bogatszą historię poprawnie obsługiwanych kredytów.
Swoją historię i ocenę punktową możemy sprawdzić na stronie BIK rejestrując się i wybierając odpowiedni raport. Zweryfikowanie swojej historii kredytowej może pomóc nam uniknąć sytuacji odmowy udzielenia kredytu. Bardzo często na przykład w naszej historii kredytowej o czym nie wiemy są nieuregulowane zaległości z tytułu niezapłaconych opłat za prowadzenie konta, które otwarliśmy kilka lat temu i nie zamknęliśmy, opłaty za karty kredytowe wydane do kredytów ratalnych udzielanych przy zakupach w sklepach. W przypadku kredytów gotówkowych i ratalnych zdarzają się niedopłaty i to powoduje, że kredyt z sprzed lat jest cały czas niezamknięty i jednocześnie na przeterminowaniu. W przypadku gdy bank, którego dotyczy wymieniona sytuacja nie poinformował nas o tym fakcie wówczas po uregulowaniu zaległości możemy wystąpić jednocześnie o odwołanie zgody na przetwarzanie danych przez BIK.

Dodatkowe zobowiązania np. poręczenia, o których już zapomnieliśmy, limity na kartach kredytowych, których nie używamy zmniejszają naszą zdolność kredytową, a zaległości w płatnościach wpływają na negatywną ocenę naszej wiarygodności kredytowej.

www.bik.pl
Raz na 6 miesięcy można również ze strony BIK pobrać bezpłatną „Informacje Ustawowa”, w której znajduje się wykaz danych na temat zobowiązań, lecz bez oceny punktowej.
https://www.bik.pl/informacja-ustawowa

System pobierania danych z BIK w poszczególnych bankach jest różny. Oprócz oczywiście oceny punktowej banki pobierają szczegółową historię z różnego przedziału czasowego. Analizując wiarygodność klienta banki jednocześnie biorą pod uwagę częstotliwość, ilość dni oraz kwotę przeterminowań. W zależności od podejścia banku sytuacje krótkoterminowych przeterminowań oraz kwotowo niewielkich zaległości w spłacie są akceptowane i nie wykluczają uzyskania kredytu hipotecznego. Klient w takim przypadku może być zobowiązany do przedstawienia stosownego wyjaśnienia przyczyny zaistnienia takiego zdarzenia.

Ostatnim elementem oceny finansowej wnioskodawcy o kredyt hipoteczny jest scoring kredytowy. Ten scoring może jednocześnie zawierać w sobie ocenę punktową z BIK lub inne elementy informacji uzyskanych z BIK.
Analiza scoringu kredytowego wykorzystuje metody statystyczne, co usprawnia całą procedurę kredytową. Fizycznie przeprowadzana jest przez zaprogramowany do tego system obsługi wniosków kredytowych, który przypisuje poszczególnym cechom wnioskodawcy określone punkty, wg odpowiednio przygotowanej skali (wag).
Przy scoringu kredytowym pod uwagę bierze się przede wszystkim:

• zawód,
• wykształcenie,
• status mieszkaniowy ,
• miejscowość, w której zamieszkuje kredytobiorca,
• okres zamieszkania pod obecnym adresem,
• wysokość miesięcznych dochodów,
• posiadanie telefonu,
• wiek i stan cywilny,
• liczbę osób pozostającą na utrzymaniu kredytobiorcy,
• posiadane rachunki bankowe,
• posiadanie ubezpieczenia na życie,
• posiadanie samochodu,
• okres zatrudnienia w tym samym przedsiębiorstwie,
• okres zatrudnienia na obecnym stanowisku,
• okres zatrudnienia u poprzedniego pracodawcy.

Dobór cech podlegających ocenie jest najczęściej przeprowadzany z zastosowaniem narzędzi statystycznych, a uzyskana ocena ma zwykle charakter ostateczny w ocenie wiarygodności klienta.

Etap analizy finansowej kończy się pozytywnym zatwierdzeniem wniosku przez osobę decyzyjną, która przegląda i analizuje dodatkowo całość dokumentacji kredytowej. Czynność ta wykonywana jest na przykład przed dyrektora jeśli decyzja zapada na tym szczeblu lub przez analityka kredytowego, który ostatecznie zatwierdza zgodę na udzielenie kredytu po kompletnej analizie (finansowej oraz inwestycyjnej).

Podsumowując możemy powiedzieć, że proces analizy finansowej wnioskodawcy/ów ubiegającego się o kredyt hipoteczny jest kilkuetapowy. Wstępne określenie zdolności kredytowej wyliczone za pomocą kalkulatora kredytowego na podstawie przekazanych informacji na temat sytuacji finansowej niestety nie jest żadną gwarancją uzyskania pozytywnej decyzji wniosku hipotecznego.
Pozytywna ocena analizy finansowej wnioskodawcy/ów umożliwia przejście naszego wniosku kredytowego do kolejnego etapu procesu udzielenia kredytu, a mianowicie do analizy inwestycji o czym w kolejnym wpisie gdzie opiszę również jak to możliwe, że wnioskowaliśmy o kredyt w kwocie 200 000 zł, mamy potwierdzoną zdolność finansową na kwotę 300 000 zł, a bank wyraził zgodę na udzielenie kredytu w wysokości 170 000 zł.