Financial tips and tricks - Agnieszka Perlicka

Czy ważna jest dla Ciebie ochrona Twoich interesów?

Czy podejmując ważne decyzję finansowe istotne dla Ciebie jest ich bezpieczeństwo?

Zdecydowałeś się na zakup własnego mieszkania i znalazłeś świetne ogłoszenie sprzedaży w internecie. Oglądasz mieszkanie, które pokazuje osoba deklarująca, że jest jego właścicielem. Czy możesz mieć jednak pewność, że osoba ta ma tytuł prawny do tej nieruchomości i jaki jest stan prawny tej nieruchomości. Jak to zweryfikować przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku by nie zostać oszukanym. Kwoty, które związane są z zakupem nieruchomości w większości przypadków są dorobkiem życia. Czy warto zatem podejmować ryzyko załatwiania wszystkich formalności na własną rękę bez doświadczenia?

Możliwe, że słyszałeś o sytuacjach, w której poszkodowani podpisali umowę przedwstępną zakupu nieruchomości dokonując wpłaty wysokiego zadatku, a do umowy przenoszącej prawo własności nie doszło z powodu nieuregulowania stanu prawnego nieruchomości.

Być może po wpłacie zadatku masz obawy wycofania się z transakcji sprzedaży zbywcy, który będzie się tłumaczył uzyskaniem korzystniejszej ceny.

Prawdopodobnie sprzedając mieszkanie zastanawiasz się czy czekając na załatwienie formalności kredytowych przez kupującego nie marnujesz czasu za niewielką rekompensatę środków z zadatku.

Potencjalnie zastanawiasz się przy umowie przyrzeczonej, ostatecznej, czy procedura dopełnienia formalności zapłaty, przekazania nieruchomości zabezpiecza Twoje interesy.

Możliwe, że przy podejmowaniu decyzji sprzedaży nie uwzględniłeś, bo nie byłeś świadomy istotnych kwestii podatkowych, urzędowych, które naraziłyby Cię na niepotrzebne wydatki.

Wyobraź sobie, że osoba z doświadczeniem w dziedzinie nieruchomości zadba o Twoje interesy i podsunie rozwiązania, które doprowadzą do zadowolenia obu stron.

Być może przy tej bardzo ważnej decyzji kupna czy też sprzedaży nieruchomości będziesz miał wsparcie merytoryczne na każdym etapie, a mianowicie uregulowaniu stanu prawnego, ustalenia ceny i warunków umowy przedwstępnej oraz ostatecznej wraz z przekazaniem nieruchomości.

Być może dzięki pomocy tej osoby przy formalnościach związanych z zakupem/sprzedażą nieruchomości unikniesz sytuacji utraty zadatku, niepotrzebnych niedomówień w kwestiach ustaleń warunków, zapłaty podatku czy też straty czasu.

W internecie jest sporo informacji z prośbą o pomoc w sprawach związanych z problemami dotyczącymi zakupu nieruchomości. Jak bardzo jest to istotny temat jednak opowiem na przykładzie sytuacji mojej siostry i szwagra, których ten problem również dotknął.

W 2003 roku moja siostra z mężem zdecydowali się zakupić działkę i budowę domu. Znaleźli piękną, dużą działkę. Po ustaleniu ceny z właścicielem umówili termin podpisania aktu notarialnego i stali się jej właścicielami. Po roku od zakupu zdecydowali się na rozpoczęcie budowy domu. W celu realizację tego przedsięwzięcia zawnioskowali o kredyt hipoteczny. Po miesiącu od złożenia dokumentów oraz poniesienia kosztów wyceny nieruchomości uzyskali z banku negatywną decyzję. Przyczyną odmowy jak się okazało była ustanowiona na działce służebność osobista na rzecz matki i ojca byłego właściciela nieruchomości. Sprawa wykreślenia służebności nie została załatwiona przed aktem w wyniku braku świadomości konieczności załatwienia tej sprawy. Notariusz spisał  oświadczenie woli stron zakupu/sprzedaży z faktycznym stanem prawnym nieruchomości.

Z wykreśleniem służebności na rzecz ojca nie było większego problemu ponieważ już nie żył. W tym przypadku podstawą wykreślenia jest akt zgonu. Załatwienie natomiast wykreślenia służebności na rzecz matki byłego właściciela trwało bardzo długo z uwagi na jej stan zdrowia.

W przypadku mojej siostry i szwagra brak wiedzy o konsekwencjach ustanowionej służebności osobistej na kupowanej nieruchomości było przyczyną nieotrzymania kredytu, poniesienia zbędnych kosztów wyceny dla banku. Gdyby właściciel chciał tą sytuacje docelowo jeszcze wykorzystać mógł zarządzać od nich za zgodę wykreślenia matki  jeszcze dodatkowej opłaty.

Czy zatem pośrednik nieruchomości jest gwarancją zabezpieczenia Twojego interesu przy transakcji zakupu bądź sprzedaży nieruchomości?

Kupując nieruchomość liczymy wszystkie koszty i dążymy do ich zminimalizowania. Przy zakupie chcemy wynegocjować okazyjną cenę, uzyskać kredyt z najniższą prowizją i marżą, zapłacić najniższe koszty u notariusza. Przy sprzedaży chcemy uzyskać najwyższą cenę, otrzymać szybką zapłatę lub możliwość wyprowadzki w odpowiednim dla siebie późniejszym terminie. Zdecydowanie się na współpracę z biurem nieruchomości to zatem kolejnym koszt w przedziale 2-3% ceny. Wydanie lub pomniejszenie otrzymanej kwoty o na przykład koszt 10 000 zł to sporo, ale czy na pewno tyle nie stracisz podejmując się samodzielnego załatwienia sprawy?

Czy zdarzyło się Tobie kiedyś wynegocjować Twoim zdaniem świetne warunki zakupu jakiegoś produktu, które w porównaniu do warunków znajomego okazały się tylko przeciętną ofertą?

Czy zdarzyło się Tobie sprzedać coś za niewielkie pieniądze, nie mając świadomości jaką ten przedmiot miał realną wartość?

Załóżmy, że szukasz mieszkania w granicach ceny 250 000 zł. W ofercie biura nieruchomości jest oferta mieszkania za kwotę 270 000 zł, które Tobie bardzo podoba się. Mieszkanie jest po kapitalnym remoncie i widać, że został on przeprowadzony fachowo i rzetelnie. Właściciel o czym nie wiesz od dłuższego czasu ma wystawione to mieszkanie na sprzedaż z niewielkim zainteresowaniem potencjalnych kupujących. Cena jaką określił jest zawyżona, ale nie zgadzał się do tej pory na jej obniżenie. Ze względu jednak na swoje plany zaczyna się jemu spieszyć z sprzedażą. Jak myślisz czy w tej sytuacji pośrednik nieruchomości będzie  wstanie przekonać właściciela do obniżenia ceny o 20 000 zł znając sytuację jednej i drugiej strony?

Na studiach podyplomowych z psychologi zarządzania pamiętam świetne ćwiczenie z negocjacji. Procowaliśmy w grupach czteroosobowych. Ja byłam sprzedawcą i miałam za zadanie sprzedać bezcenną jedyną pomarańczę, która miała właściwości uzdrawiające za jak najwyższą cenę, ale nie niżej niż 10 000 zł. Jej zakupem zainteresowanych było dwóch chętnych, którzy otrzymali instrukcję zapłacenia najniższej ceny nie wyższej jednak niż 20 000 zł, bo taką kwotą tylko dysponowali. Pierwszemu kupcowi zależało na całym soku z pomarańczy, ponieważ po jego wypiciu jego chore dziecko miało powrócić do zdrowia. Drugiemu zainteresowanemu zależało na całej skórce z pomarańczy ponieważ obłożenie nią ran chorej żony miało ją uzdrowić. Czwartą osoba był obserwator. Negocjacje nasze trwały bardzo długo, ponieważ u zainteresowanych zakupem na przebieg negocjacji oprócz czynnika finansowego miał wpływ czynnik emocjonalny, wynikający z dużej motywacji chęci uratowania życia bliskiej osobie.

Wynikiem naszej zabawy była sprzedaż jednej połówki pomarańczy jednemu kupcowi i drugiej drugiemu za kwotę 15 000 zł. Jako sprzedawca byłam pierwotnie bardzo zadowolona z ceny jaką udało mi się wynegocjować. W rezultacie jednak okazało się po wyjawieniu potrzeb kupujących, że nikt z nas nie uzyskał maksymalnej satysfakcji z tego rozwiązania. Gdybym znała prawdziwe potrzeby kupców, sprzedałabym pierwszemu cały sok z pomarańczy za kwotę 20 000 zł i drugiemu skórkę z pomarańczy za 20 000 zł. Zarobiłabym o 10 000 zł więcej, a zainteresowani pomarańczą dostaliby całość tego na czym im zależało. Nikt z naszej 20 osobowej grupy nie wypracował rozwiązania wygrana-wygrana.

Umiejętności negocjacyjne to trudna sztuka komunikacji, w której celem jest odkrycie  potrzeby i motywacji drugiej strony. Na rynku nieruchomości trudność jest jeszcze większa, ponieważ mamy do czynienia z dziedziną, w której zazwyczaj brakuje nam odpowiedniej umiejętności szacowania rynkowej wartości nieruchomości i wiedzy na temat trendów tego rynku. Przedmiot transakcji bardzo często ma również wartość sentymentalną, a to utrudnia obiektywne podejście do transakcji. Przy tendencji spadku cen na rynku windowanie ceny przez sprzedającego i oczekiwanie na zainteresowanie z upływem czasu skutkuje uzyskaniem niższej kwoty ze sprzedaży. Przy zmianie cen w górę dla kupującego liczenie na okazję może zadecydować o wzroście cen i docelowym zakupie za kwotę wyższą niż planowana. Straty zdecydowanie mogą przekraczać koszty opłacenia biura nieruchomości.  

Strategia zbicia cen przez kupującego polegająca na krytykowaniu oglądanej nieruchomości bardzo często odbierana jest emocjonalnie co przyczynia się do trudności w wypracowaniu porozumienia. Trudno jest odkryć samemu pozostałe czynniki, na których zależy przeciwnej stronie np szybkiej transakcji lub jej rozciągnięciu w czasie, możliwości wyprowadzki w krótkim bądź długim terminie, sprzedaży lub zakupie wraz z umeblowaniem itp. Osoba pośrednika pomaga określić realne możliwości uzyskania określonej ceny sprzedaży, czy też zakupu. Znając oczekiwania stron obiektywnie podejdzie do transakcji starając się podpowiedzieć i wypracować najkorzystniejsze rozwiązanie.

Czy decydując się na jedną z najważniejszy transakcji swojego życia zatrudniłbyś najlepszego negocjatora do tego przedsięwzięcia?

Czy podpisując jedną z najważniejszych umów chciałbyś mieć wsparcie eksperta z tej dziedziny?

“Wiedza i umiejętności zawsze przynoszą korzystniejsze efekty w porównaniu do założeń liczenia tylko na szczęście”.  

Czy zależy Tobie na bezpieczeństwu Twoich pieniędzy?

Czy zależy Tobie na szybkim i płynnym załatwianiu swoich ważnych spraw?

W internecie znalazłam interesujący wątek osoby, która samodzielnie podjęła się finalizacji transakcji związanej z nieruchomością. Mianowicie zdecydowała się na zakup nieruchomości od jednej z osób będącej spadkobiercą. Umowa przedwstępna została sporządzona u notariusza ze wskazaniem terminu podpisania umowy przyrzeczonej, do której sprzedający zobowiązał się przedstawić prawomocny dokument nabycia przez nią spadku. Mężczyzna przy umowie wpłacił połowę wartości mieszkania oraz dla zabezpieczenia kupującego określono w niej, że jeśli sprzedający nie wywiąże się z zobowiązania przeniesienia prawa własności w wskazanym terminie to zobowiązany będzie do zapłacenia kupującemu dwukrotności wpłaconej kwoty. Do przeniesienia prawa własności jednak nie doszło. Pozostali spadkobiercy  jak w dalszej części wątku pisze mieszkają za granicą i nie interesowali się nigdy kwestią uregulowania stanu prawnego nieruchomości, a osoba z którą podpisał umowę zmarła. Mężczyzna nie ma mieszkania i nie ma pieniędzy, a “z perspektywy czasu jest przerażony swoją naiwnością”.

Taki sytuacje z reguły kwestią braku świadomości ryzyka i zdarzeń, które mogą się wydarzyć przy transakcji zakupu nieruchomości. Prawdopodobnie z jego pierwotnej perspektywy była to okazja niskiej ceny zakupu, pozorne przeświadczenie o bezpieczeństwie transakcji i ewentualnej perspektywie uzyskania zwrotu zadatku w dwukrotnej wysokości, chęć oszczędności na kosztach biura nieruchomości.

Czy podejmując kroki związane z zakupem nieruchomości wybrałbyś pomoc specjalisty by chronić swoje interesy?

Czy angażując w przedmiot zakupu dorobek życia zdecydowałbyś się dla bezpieczeństwa wydać dodatkowe 2% ceny?

Bez doświadczenia i wiedzy trudno być ekspertem w danej dziedzinie. Specjalistą do spraw sprzedaży i zakupu nieruchomości jest doświadczony agent nieruchomości, który zna się na ekspozycji nieruchomości, negocjacjach i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomością. Ja polecam najlepszych gwarantujących bezpieczeństwo swoich klientów.

“Pozorna oszczędność może okazać się największą w życiu stratą, natomiast dodatkowy koszt może stać się najlepszą życiową decyzją”.