Financial tips and tricks - Agnieszka Perlicka

Dzisiejszy wpis będzie poświęcony analizie kosztów zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego ze względu na: zaawansowania prac budowlanych inwestycji, ilości i wielkości transz do developera.

Szukając nieruchomości na rynku pierwotnym oczywiście oprócz samych cech fizycznych danej nieruchomości takich jak: lokalizacja i otoczenie, standard wykończenia, warto sprawdzić kilka innych istotnych elementów takich jak:

1. Doświadczenie developera w realizacji poprzednich inwestycji developerskich,
2. Sposób finansowania inwestycji przez developera (środki własne czy pochodzące z kredytu na daną inwestycję),
3. Rodzaj prawa do gruntu (czy jest to własność czy jest to użytkowanie wieczyste),
4. Rodzaj podpisywanej umowy z developerem (czy jest to umowa rezerwacyjna, umowa developerska, czy też umowa cywilno-prawna w przypadku gdy nieruchomości oddana jest do użytkowania)
5. Obowiązek posiadania przez developera rachunku powierniczego i rodzaj tego rachunku (czy jest to otwarty, czy też zamknięty rachunek powierniczy).

W sytuacji sprawdzenia tych elementów decydując się na podpisanie umowy rezerwacyjnej, czy też developerskiej lub przedwstępnej warto szczegółowo zapoznać się z tymi dokumentami, z których będzie wynikało jakie musimy uwzględnić koszty odsetek, miesięcznych płatności do momentu wprowadzenia się z tytułu rat odsetkowych oraz np. czynszu za wynajem.

Moim wyjściowym założeniem będzie zakup nieruchomości od developera środkami z kredytu hipotecznego, w sytuacji zaawansowania budowy na poziomie 0% za cenę 220 000 zł. Płatność do developera będzie rozłożona na 5 równych transz każda po 20% wartości nieruchomości, czyli harmonogram będzie wyglądał w następujący sposób:

1. Transza w wysokości 44 000 zł płatna do 30.06.2015 r.
2. Transza w wysokości 44 000 zł płatna do 30.09.2015 r.
3. Transza w wysokości 44 000 zł płatna do 30.12.2016 r.
4. Transza w wysokości 44 000 zł płatna do 30.03.2016 r.
5. Transza w wysokości 44 000 zł płatna do 30.06.2016 r.

Planowany termin oddania nieruchomości do użytkowania to koniec listopada 2016 r, natomiast przewidywany termin przeniesienia prawa własności określony został do końca kwietnia 2017 r.

W przypadku wypłat kredytu w transzach obowiązkowy okres karencji trwa do momentu wypłaty ostatniej transzy. Karencja to czas, w którym wyłącznie płacimy ratę odsetkową od uruchomionej kwoty przyznanego kredytu.

Im dłuższy czas do wypłaty ostatniej transzy oraz wyższe pierwsze kwoty transz do developera tym wyższe koszty odsetkowe.

Drugim elementem wpływającym na wysokość kosztów odsetkowych to czas do kiedy developer zobowiązuje się podpisać akt przeniesienie prawa własności, ponieważ z tą datą wiąże się termin płatności wyższą ratę wynikającą z podwyższenia marży o ubezpieczenie pomostowe. W danym przykładzie został ustalony do kwiecień 2017 roku czyli zakładam, że dopełnienie formalności związanych ze złożeniem wniosku o wpis hipoteki oraz uprawomocnienie się tego wpisu nastąpi szacunkowo po 2 miesiącach od tej daty. Różnica na racie między kwotą bez ubezpieczenia to 113,05 zł miesięcznie.

Łączny koszt rat odsetkowych oraz ubezpieczenia pomostowego w tym przykładowym czasie to kwota 6171,85 zł.

W przypadku wypłat kredytu w transzach również poniesiemy koszt inspekcji nieruchomości przed uruchomieniem każdej transzy. W ten sposób bank kredytujący zakup nieruchomości sprawdza postęp prac budowlanych developera nie dopuszczając do sytuacji przekazywania kolejnych środków w przypadku jego braku. Szacunkowy przyjęty koszt inspekcji to kwota 200 zł, czyli w przypadku 5 transz kredytu to kwota 1000 zł.

Przykładowy harmonogram płatności kredytu dla przedstawionego przykładu:

(symulacja prezentuje szacunkowe oprocentowanie oraz koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w racie na poziomie 0,25 p.p. oraz ubezpieczenia pomostowego na poziomie 1 p.p.)

Wart. nieruchom.		220 000,00
Kwota kredytu		198 000,00
Oprocentowanie		3,65%
Okres spłaty		30 lat
LTV		90,0%
Raty Równe
LP	Rata	Kapitał	Odsetki	Saldo Kapitału
SUMA	330 910,98	198 000,00	132 910,98
1	85,25	0,00	85,25	22 000,00
2	85,25	0,00	85,25	22 000,00
3	255,75	0,00	255,75	66 000,00
4	255,75	0,00	255,75	66 000,00
5	255,75	0,00	255,75	66 000,00
6	426,25	0,00	426,25	110 000,00
7	426,25	0,00	426,25	110 000,00
8	426,25	0,00	426,25	110 000,00
9	596,75	0,00	596,75	154 000,00
10	596,75	0,00	596,75	154 000,00
11	596,75	0,00	596,75	154 000,00
12	808,50	0,00	808,50	198 000,00
13	1 066,86	258,36	808,50	198 000,00
14	1 066,86	259,42	807,45	197 741,64
15	1 066,86	260,48	806,39	197 482,22
16	1 066,86	261,54	805,32	197 221,74
17	1 066,86	262,61	804,25	196 960,19
18	1 066,86	263,68	803,18	196 697,58
19	1 066,86	264,76	802,11	196 433,90
20	1 066,86	265,84	801,02	196 169,14
21	1 066,86	266,93	799,94	195 903,30
22	1 066,86	268,02	798,85	195 636,37
23	1 066,86	269,11	797,75	195 368,36
24	1 066,86	270,21	796,66	195 099,24
25	953,81	320,61	633,19	194 829,04
26	953,81	321,65	632,15	194 508,42
27	953,81	322,70	631,11	194 186,77

Dla porównania przedstawionej wyżej sytuacji przedstawiam harmonogram oraz koszt odsetek zakupu nieruchomości od developera oddanej już do użytkowania, gdzie płatność będzie dokonywana w jednej transzy, a akt notarialny przeniesienia prawa własności nastąpi po dwóch miesiącach od tej daty (pozostałe założenia pozostały nie zmienione).

Przykładowy harmonogram płatności kredytu dla drugiego przykładu:

 

Wart. nieruchom.		220 000,00
Kwota kredytu		198 000,00
Oprocentowanie		3,65%
Okres spłaty		30 lat
LTV		90,0%
Raty Równe
LP	Rata	Kapitał	Odsetki	Saldo Kapitału
SUMA	330 073,48	198 000,00	132 073,48
1	1 050,84	242,34	808,50	198 000,00
2	1 050,84	243,33	807,51	197 757,66
3	1 050,84	244,32	806,52	197 514,33
4	1 050,84	245,32	805,52	197 270,01
5	934,81	294,48	640,33	197 024,69
6	934,81	295,44	639,37	196 730,21
7	934,81	296,40	638,41	196 434,77
8	934,81	297,36	637,45	196 138,37
9	934,81	298,33	636,48	195 841,00
10	934,81	299,30	635,51	195 542,67
11	934,81	300,27	634,54	195 243,37
12	934,81	301,25	633,57	194 943,10
13	934,81	302,23	632,59	194 641,85
14	934,81	303,21	631,60	194 339,62
15	934,81	304,20	630,62	194 036,41
16	934,81	305,18	629,63	193 732,21
17	934,81	306,18	628,64	193 427,03
18	934,81	307,17	627,64	193 120,85
19	934,81	308,17	626,64	192 813,68
20	934,81	309,17	625,64	192 505,51
21	934,81	310,18	624,64	192 196,34
22	934,81	311,18	623,63	191 886,17
23	934,81	312,20	622,62	191 574,98
24	934,81	313,21	621,60	191 262,79
25	934,81	314,23	620,59	190 949,58
26	934,81	315,25	619,56	190 635,35
27	934,81	316,27	618,54	190 320,10

W tym przypadku karencji nie mamy ponieważ kredyt wypłacony jest jednorazowo. Jeśli chodzi o koszt podwyższonej marży z tytułu ubezpieczenia pomostowego to kwota 116,03 zł czyli łącznie 464,12 zł. Wysokość docelowej raty w tym przypadku również jest niższa ponieważ okres spłaty jest równy 360 miesięcy. W poprzednim przypadku był skrócony o 12 miesięcy ze względu na okres karencji.

Koszt jednorazowej inspekcji/wyceny około 200 zł.

Koszt zakupu nieruchomości finansowanej kredytem z rynku pierwotnego będzie uzależniony od:

• zaawansowania prac budowlanych inwestycji, którą nabywamy i terminów podpisania aktu przeniesienia prawa własności na nabywcę,
• ilości transz do developera,
• wielkości wypłacanych transz w początkowym etapie budowy.

Najniższe koszty występują w przypadku gdy nieruchomość jest już oddana do użytkowania lub z krótkim okresem oczekiwania na ten fakt oraz docelowo niedługim terminem przeniesienia prawa własności. Korzystna cena, lokalizacja oraz inne różnorodne czynniki wpływają na podjęcia decyzji zakupu nieruchomości na początkowym etapie jej budowy. Dlatego istotne jest byśmy byli świadomi tych kosztów.