Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką?

Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką?

Decydując się na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką w pierwszej kolejności należy ustalić wysokość aktualnego salda zadłużenia. Wstępną informację na ten temat odnajdziemy w harmonogramie płatności rat. Do umowy przedwstępnej sprzedaży niezbędne będzie jednak zaświadczenia z banku z szczegółowymi danymi o wysokości salda zadłużenia, numerem konta do spłaty oraz oświadczeniem banku o wyrażeniu zgody na zwolnienie zabezpieczeń w przypadku całkowitej spłaty. Przy podejmowaniu decyzji sprzedaży nieruchomości obciążoną hipoteką należy uwzględnić dodatkowe koszty, które mogą wiązać się z czynnością całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu bankowego. W większości banków w określonym czasie od podpisania umowy kredytowej naliczana jest prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu. Przykładowa stawka to około 2%, czyli przy saldzie zadłużenia na poziomie 200 000 zł będzie to koszt 4000 zł.

W przypadku kredytów w walucie obcej saldo zadłużenia zawsze podawane jest w danej walucie kredytu. Dla ustalenia wysokości aktualnego zadłużenia w PLN należy pomnożyć tę wartość przez aktualny kurs sprzedaży danej waluty w banku. Przy kredytach walutowych, które były zaciągane przy niższym kursie niż aktualny, saldo zadłużenia po przeliczeniu na PLN może być równe lub wyższe pierwotnej kwocie kredytu. W takiej sytuacji może się okazać, że aktualna wartość nieruchomości nie pokrywa bieżącego salda zadłużenia kredytu. Decydując się na sprzedaż nieruchomości w takim przypadku albo będziemy musieli spłacić różnice z własnych środków lub odpowiednio wcześniej zawnioskować do banku o przeniesienie zabezpieczenia na inną nieruchomość lub nieruchomości. Zmiana przedmiotu zabezpieczenia umożliwi wówczas sprzedaż nieruchomości bez konieczności spłaty kredytu po niekorzystnym kursie.

Kiedy ustalimy saldo kredytu do spłaty oraz ewentualne koszty wcześniejszej spłaty kolejne etapy będą uzależnione od tego czy nabywca nieruchomości będzie finalizował jej zakup z własnych środków czy też z kredytu bankowego na ten cel. Ze względu na źródło finansowania zakupu nieruchomości procedura sprzedaży nieruchomości będzie różniła się długością niezbędnego czasu do sfinalizowania całej transakcji. W przypadku gdy nabywca będzie ubiegał się o kredyt cały proces będzie dłuższy.

Przy zakupie nieruchomości obciążonej hipoteką w umowie przedwstępnej możemy określić różne sposoby realizacji transakcji uzależnione od salda zadłużenia oraz środków własnych nabywcy. W sytuacji gdy wartość aktualnego salda zadłużenia jest na tyle niskie, że może ono zostać uregulowane np. z kwoty wpłaconego zadatku lub ewentualnych środków własnych sprzedającego, w umowie przedwstępnej sprzedaży można ustalić, że do czasu przystąpienia do umowy przenoszącej prawo własności posiadane zobowiązanie zostanie w całości uregulowane. Udokumentowaniem tego faktu będzie przedstawione zaświadczenie z banku o całkowitej spłacie kredytu oraz kopia złożonego wniosku w sądzie o wykreślenie hipoteki. Inną opcją przebiegu transakcji może być sytuacja, gdy to kupujący będzie w całości regulował zobowiązanie sprzedającego z uzyskanego przez niego na ten cel kredyt hipotecznego lub środków własnych. W takim przypadku pierwsza część środków tytułem zapłaty ceny przelewana jest na spłatę kredytu zbywcy, a pozostała kwota po przedstawieniu zaświadczenia o całkowitej spłacie na jego konto.

Podsumowując istotne kwestie przy sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym to:

  1. Ustalenie aktualnego salda zadłużenia oraz ewentualnych kosztów wcześniejszej spłaty kredytu,
  2. Określenie w umowie przedwstępnej sposobu zapłaty w zależności od wysokości salda zadłużenia oraz rodzaju źródła finansowania zakupu przez nabywcę.
Agnieszka Perlicka
Napisane przez Agnieszka Perlicka

6 Comment responses

  1. Obrazek profilowy
    11 sierpnia, 2016

    Ja osobiście bym się nie podjęła zakupu nieruchomości z hipoteką.

    Odpowiedz

  2. Obrazek profilowy
    27 listopada, 2017

    Mam pytanie jaka wartosc nieruchomosci obciazonej kredytem hipotecznym nalezy podac w prywatnym wykazie inwentarza.

    Odpowiedz

    • Obrazek profilowy
      28 listopada, 2017

      Obciążenie hipoteczne nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Obciążenie ma tylko wpływ na wysokość aktywów i pasywów na przykład robiąc bilans swojego majątku czy firmy. Do wszelkich wykazów podaje się wartość szacunkową rynkową nieruchomości lub jeśli posiada się zrobiony operat szacunkowy to wartość z operatu szacunkowego.

      Odpowiedz

  3. Obrazek profilowy
    28 listopada, 2017

    Dziękuje bardzo.
    Mam jeszcze pytanie czy od aktywów nalezy odjąc kwotę kredytu hipotecznego ktora pozostala do spłacenia.Mysle ze wartosc rynkowa nieruchomosci jest nizsza o tę kwotę.
    Czy tę kwotę wykazuje sie w pasywach?

    Odpowiedz

    • Obrazek profilowy
      28 listopada, 2017

      Dziękuje bardzo.
      Mam jeszcze pytanie czy od aktywów nalezy odjąc kwotę kredytu hipotecznego ktora pozostala do spłacenia.Mysle ze wartosc rynkowa nieruchomosci jest nizsza o tę kwotę.
      Czy tę kwotę wykazuje sie w pasywach?

      Odpowiedz

  4. Obrazek profilowy
    28 listopada, 2017

    Bede wdzięczna za wyjasnienie mi problemu na moim przykładzie.
    Otóz odziedziczylam po mezu mieszkanie o wartosci rynkowej 500000 zl.Dziedziczymy 1/2 co daje kwotę 250000zł
    Mieszkanie jest obciazone kredytem hipotecznym i pozostało do spłaty 160000zł
    Jaka jest własciwa wartosc mieszkania po stronie aktywów? Czy wykazuję kwote zadłuzenia po atronie pasywów?
    Jak juz pisałam chcę złozyc prywatny wykaz inwentarza gdyz spadek przyjelismy z dobrodziejstwem inwentarza

    Odpowiedz

<

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.