Na jakie koszt transakcji należy się przygotować kupując nieruchomość na kredyt?

Na jakie koszt transakcji należy się przygotować kupując nieruchomość na kredyt?

Czas wakacji był dla mnie okresem wykorzystywania pięknej pogody i z tego powodu na blogu nie pojawiały się wpisy. Dziś w rocznicę mojego pomysłu dzielenia się wiedzą z swojej branży na blogu zamieszczam kolejny wpis i życzę miłego czytania.

Z wpisu dowiesz się:
1. Ile gotówki należy przygotować decydując się na zakup nieruchomości z finansowaniem zakupu na kredyt?
2. Co zmienia Rekomendacja S w kwestii minimalnego wkładu własnego w 2016 roku?

Decydując się na zakup mieszkania na kredyt należy uwzględnić różnego rodzaju koszty. Koszty te możemy podzielić na bankowe związane z udzieleniem kredytu oraz z samą transakcją czyli takie, które poniesiemy również kupując nieruchomość za gotówkę.
Znaczny udział w kosztach stanowi obowiązkowy minimalny wkład własny klienta, który począwszy od roku 2014 systematycznie ulega podwyższeniu. Aktualnie minimalny wkład własny klienta to 10%, natomiast w roku 2016 będzie już na poziomie 15%. Rekomendacja S pozostawia jednak bankom możliwość zastosowania innych rozwiązań o czym poniżej.
Na wysokość potrzebnej gotówki wpływ ma również nasz wybór rodzaju nieruchomości. O różnicach w łącznym koszcie decyduje fakt czy kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego czy też wtórnego.
W dzisiejszym wpisie policzymy sobie wszystkie koszty, które wiążą się z zakupem nieruchomości na kredyt.
Założeniem podlegającym analizie będzie zakup lokalu własnościowego za cenę 250 000 zł z rozbiciem koniecznych wydatków przy transakcji w przypadku rynku pierwotnego i wtórnego.

Rodzaj wydatku Rynek wtórny Rynek pierwotny
Minimalny wkład własny 10% 25000 zł 25000 zł
Prowizja od kredytu (przyjęłam średnią na poziomie 2%) 4500 zł 4500 zł
Szacunkowy koszt ubezpieczenia brakującego wkładu jeśli płatne z góry za cały okres 1050 zł 1050 zł
Szacunkowa opłata za wycenę nieruchomości (wysokość uzależniona od banku z przedziału od 137 zł – 480 zł) 400 zł 400 zł
Szacunkowa kwota ubezpieczenia nieruchomości(Przyjęłam stawkę w wysokości 0,10% wartości nieruchomości) 250 zł 250 zł
Maksymalna stawka taksy notarialnej + vat

Maksymalna stawka taksy przy umowie developerskiej płatna przez klienta

2177zł 2177 zł

544 zł

Odpisy aktu notarialnego np.3 po 10 stron 221 zł 221 zł
Koszty sądowe (wpis prawa własności do KW,założenie KW,wpis roszczenia nabywcy do KW) 200 zł 200 zł

60 zł

150 zł

Wpis hipoteki do KW 200 zł 200 zł
Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% 5000 zł brak
Podatek od czynności cywilnoprawnej jaką jest ustanowienie hipoteki w KW 19 zł 19 zł
Wynagrodzenie agencji nieruchomości (przyjęłam 2,5% z vat) 7687 zł 7687 zł
RAZEM KOSZTY W 2015 ROKU 46 704 zł
42 458 zł

W przypadku zdecydowania się na zakup nieruchomości w kwocie 250 000 zł z rynku wtórnego łączne opłaty, które będzie należało uregulować gotówką wyniosą około 46 704 zł, natomiast z rynku pierwotnego w wysokości 42 458 zł. Koszt ten stanowi odpowiednio 18,7% oraz 16,9% kwoty zakupu nieruchomości.

Zgodnie z zapisami Rekomendacji S, w nadchodzącym roku maksymalna kwota kredytu, jaką banki będą mogły udzielać to 85% wartości nieruchomości. Zapisy rekomendacji jednak dają możliwość kredytowania zakupu w sytuacji gdy wartości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości będzie wynosiła co najmniej 90% pod warunkiem odpowiedniego ubezpieczenia tej części, która przekracza 85%  lub zastosowania dodatkowej formy zabezpieczenia w postaci blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. Zabezpieczeniem będą mogły być także środki zgromadzone na rachunkach IKE lub IKZE kredytobiorcy.

W praktyce oznacza to, że kredytobiorca będzie musiał wnieść środki własne na poziomie 10%, a brakujące 5% będzie można ubezpieczyć. Takie rozwiązanie stosowane jest przez banki już od wielu lat. Aktualnie maksymalne LTV banku to 80%, które w sytuacji jego przekroczenia podlega ubezpieczeniu.

 Jak to wygląda w praktyce?

 W sytuacji wyceny wartości nieruchomości na kwotę 200 000 zł, (cena zakupu nieruchomości nie jest jednoznaczna z wartością nieruchomości określoną przez bank) obowiązkowy wkład własny klienta to 10% lub inaczej przedstawiając maksymalny poziom zaangażowania banku tzw. LTV to 90%. Zatem bank maksymalnie może udzielić kredytu w wysokości:

 200 000 zł – 10% = 180 000 zł

 Zaangażowanie banku w tym przypadku określamy w następujący sposób:

180 000 zł/200 000 zł = 90%

Maksymalne zaangażowanie banku wynikające z zasady pełnego wkładu własnego to:

200 000 zł x 80% = 160 000 zł

 Jeśli kredytobiorca ubiega się o kredyt w maksymalnej kwocie 180 000 zł to brakująca kwota do pełnego wkładu własnego będzie podlegała ubezpieczeniu. W tym przypadku ubezpieczeniu będzie podległa kwota 20 000 zł.

Ubezpieczenie takie jest pobierane w czterech formach:

  • z góry za cały okres, w którym występuje brakujący wkład własny,
  • z góry na określony czas, a po tym okresie jeśli nadal występuje brakujący wkład własny składka jest naliczana na kolejny okres,
  • jako dodatkowa marża naliczana do momentu uzyskania pełnego wkładu własnego czyli jak w naszym przykładzie do momentu gdy saldo zadłużenia spadnie do poziomu 160 000 zł,
  • jako marża dodatkowa w całym okresie kredytowania jeśli klient nie posiada pełnego wkładu własnego.

W sytuacji braku zmian i podejścia banków do aktualnie stosowanej formy dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia brakującego wkładu własnego, fakt wzrostu obowiązkowego wkładu własnego w roku 2016 nic nie zmieni w sytuacji kredytobiorców ubiegających się o kredyt na zakup nieruchomości.

 

Agnieszka Perlicka
Napisane przez Agnieszka Perlicka

3 Comment responses

  1. Obrazek profilowy
    03 listopada, 2015

    Dzień dobry!
    Super blog, dziś przez przypadek tu trafiłam?. Właśnie z mężem rozpoczynamy dłuuuuugą drogę poszukiwania naszego wymarzonego domku, a co za tym idzie KREDYTU HIPOTECZNEGO.
    Zapytam jeśli mogę? Czy można wnieść tzw. „Wirtualny” wkład własny? Tj. Od 2016 r. Teoretycznie potrzeba conajmniej 15% wkładu w postaci czystej gotówki. A jakby tak zamiast gotówki

    Odpowiedz

  2. Obrazek profilowy
    03 listopada, 2015

    Przepraszam ale poprzedni komentarz za szybko wysłałam … W takim razie cZy zamiast gotówki można wnieść np. mieszkanie ?? Czy oznaczałoby to, że mój „wirtualny” wkład własny będzie stanowił większy udział w całości?? Na przykładzie: cena/wycena nieruchomosci, którą chce nabyć 400 000, cena/wycena mieszkania 150 000. Wtedy wkład własny będzie na poziomie 27 % (150 000/ 550 000), a co za tym idzie LTV 73%. Jedyne co mnie zastanawia, czy mieszkanie będzie obciążone hipoteką do momentu jak nie spłacę tych „wirtualnych” 150 000 w kredycie ?? To może potrwać kilkanaście lat ?? ProsZę o pomoc Pani Agnieszko, albo wyprowadzenie mnie z błędu. Dziękuję.

    Odpowiedz

    • Obrazek profilowy
      05 listopada, 2015

      Witam,

      Jeśli chodzi o możliwość wniesienia „wirtualnego” wkładu własnego czyli w postaci zabezpieczenia banku na drugiej nieruchomości jest to możliwe w nielicznych bankach np ING, PKO BP w zależności od podejścia analityka, ponieważ pomimo zabezpieczenia się na drugiej nieruchomości istnieje możliwość warunku wniesienia środków w postaci gotówki do transakcji. Bank w takich przypadkach ustanawia hipotekę łączną na dwóch nieruchomościach. Oznacza to, że w przypadku pomniejszenia salda zadłużenia do poziomu poniżej 90% bądź 85% wartości pierwszej nieruchomości zwolnienie zabezpieczenia na drugiej nieruchomości nie nastąpi z automatu. W takiej sytuacji należy zawnioskować do banku o zwolnienie zabezpieczenia na drugiej nieruchomości, co oczywiście wiąże z procedurą zawnioskowania o to oraz kosztami aneksu, weryfikacji wartości nieruchomości. Zabezpieczenie się na dwóch nieruchomościach nie wyklucza oczywiści możliwości sprzedaży nieruchomości. Jeśli jednak saldo zadłużenia będzie powyżej określonego poziomu zaangażowania banku, wówczas bank będzie wymagał częściowej spłaty kredytu ze środków sprzedaży nieruchomości.
      Mam nadzieję, że udało mi się wyjaśnić temat.

      Odpowiedz

<

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.