Zakup pierwszego mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Zakup pierwszego mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Decyzja o zakupie mieszkania jest dla nas większości jedną z najpoważniejszych decyzji finansowych ze względu na fakt, iż wiąże się z wydaniem na ten cel wysokiej kwoty. Dlatego warto zastanowić się jaką nieruchomość chcemy kupić, w jakiej lokalizacji, za jaka kwotę itp.

Kolejne działanie to realizacja wymarzonego celu i tutaj chcę wskazać na co zwrócić uwagę na poszczególnych etapach tego zakupu.

Na rynku nieruchomości możemy wybierać spośród mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym.

Rynek pierwotny nieruchomości to zakup od osoby fizycznej lub prawnej, która wybudowała budynek z znajdującym się w nim lokalem mieszkalnym. Przedmiotem transakcji na tym rynku mogą być lokale w budynku, który jest już wybudowany i dopełnione są wszystkie formalności prawne związane z jego oddaniem do użytkowania lub jest w trakcie budowy. W pierwszym przypadku z developerem podpisujemy umowę zobowiązującą do przeniesienia prawa własności (nie ma znaczenia czy w formie cywilno-prawnej, czy w formie aktu notarialnego), a zapłata za lokal może nastąpić po akcie notarialnym przenoszącym prawo własności na nabywcę tak jak na rynku wtórnym lub przed aktem notarialnym gdzie kolejnym krokiem jest oczywiście przeniesienie prawa własności – akt notarialny. W takiej sytuacji jednak czas, w którym stajemy się właścicielami mieszkania jest zasadniczo krótki, czyli szybko możemy zająć się wykończaniem lokalu i przeprowadzką. Gdy nieruchomość jest w trakcie budowy wówczas najprościej opisując temat osoba zainteresowana taką nieruchomością podpisuje umowę rezerwacyjna lub umowę developerska. W umowie developerskiej developer lub spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości oraz do przeniesienia prawa własności na nabywcę w określonym czasie. Nabywca natomiast zobowiązuje się do wpłat określonych kwot w poczet tej budowy, która łącznie będzie stanowiła kwotę zapłaty za ten lokal. Podpisując umowę developerska nie stajemy się właścicielami danej nieruchomości ponieważ fizycznie i prawnie jeszcze jej nie ma.

WAŻNE!!! W przypadku podpisania z developerem umowy zobowiązującej przy zakupie lokalu nie oddanego jeszcze do użytkowania i finansowania tego zakupu kredytem nie każdy bank pozytywnie zaopiniuje taki wniosek kredytowy. Wymagana jest wówczas umowa developerska lub procesowanie wniosku po uzyskaniu zgody na użytkowanie budynku.

Pytania, które powinny się pojawić przy decyzji wyboru lokalu z rynku pierwotnego to: jak długo oraz czy chcemy czekać, aż developer wybuduje nieruchomość, czy stać nas w przypadku korzystania z finansowania tego zakupu kredytem na jednoczesne spłacanie do banku odsetek od uruchomionych transz do developera oraz na opłacenie jednocześnie najmu? Jaka jest cena za metr kwadratowy lokalu czy powyżej średniej z rynku wtórnego, czy zdecydowanie wyżej? Czy będziemy posiadać środki na wykończenie lub czy będziemy mieć odpowiednią zdolność kredytową na podwyższenie kwoty kredytu o ten cel? (WAŻNE!!! w programie MDM nie można łączyć celu zakupu z celem wykończenia nieruchomości w jednym wniosku)

Rynek wtórny to sytuacja, w której kupujemy nieruchomość od innej osoby fizycznej lub prawnej niż ta, która wybudowała tą nieruchomość.

Na rynku nieruchomości pod względem prawnym wyróżniamy następujące rodzaje nieruchomości:

  •  Lokal stanowiący odrębną nieruchomość czyli tak zwana pełna własność.

Poniżej przykład jak również może fizycznie wyglądać lokal.

Lokal mieszkalny

O tym czy z prawnego punktu widzenia jest to lokal czy nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym np. w zabudowie szeregowej decyduje wydane pozwolenie na budowę i docelowy stan prawny nieruchomości. Należy zwrócić uwagę co kupujemy szczególnie jeśli myślimy o finansowaniu zakupu w programie MDM ( Maksymalna powierzchnia lokalu to 75 m2/85 m2 oraz dla domu 100 m2/110 m2). To jak wygląda nasz lokal ważne jest również przy zawieraniu polisy ubezpieczenia nieruchomości o czym opiszę przy okazji kolejnych wpisów.

 

  • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej. W tym przypadku istotne jest by spółdzielnia mała uregulowany stan prawny gruntu, na którym stoi budynek. Nieuregulowany stan prawny to sytuacja gdzie budynek częściowo posadowiony jest na gruncie w użytkowaniu wieczystym, a częściowo na gruncie należącym do spółdzielni. Informacja ta ma szczególne znaczenie kiedy finansujemy zakup środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego, ponieważ banki nie będą mogły zabezpieczyć się na takiej nieruchomości oraz przy planach docelowego przekształcenia w pełną własność,
  • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą

W każdym z wymienionych tu przypadków budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny dodatkowo może być posadowiony na gruncie będących w użytkowaniu wieczystym lub na gruncie stanowiącym ułamkowa własność właścicieli lokali ( przy kosztach utrzymania nieruchomości wyjaśnię jakie to ma dodatkowe znaczenie)

Jaka jest różnica miedzy lokalem stanowiącym pełną własność, a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego?

Własność jest najszerszym i podstawowym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z pominięciem innych osób. Własność mieszkania wiąże się z ustanowieniem udziałów w nieruchomości wspólnej. Zapewnia właścicielowi większy wpływ na kwestie zarządzania, eksploatacji i przeprowadzania inwestycji w budynku. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy natomiast do kategorii ograniczonych praw rzeczowych. Właścicielem lokalu jest spółdzielnia, a osoba która nabywa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma ograniczone prawa uprawniające do jego zbyć, podlega ono dziedziczeniu, umożliwia przekazanie tego prawa w formie darowizny czy obciążenia hipoteką.

Jakie koszty należy uwzględnić przy podjęciu decyzji wyboru nieruchomości z rynku pierwotnego czy też wtórnego?

Przy tego rodzaju dylemacie musimy uwzględnić koszty zakupu oraz koszty eksploatacji nieruchomości. Poniżej tabelka, która przedstawia różnice.

 

Koszty zakupu Rynek pierwotny Rynek wtórny
Pełna własność Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
 
Maksymalne koszt aktu notarialnego (wysokość taksy notarialnej podlega negocjacji) Koszt umowy developerskiej jest dzielony po połowie na developera oraz nabywcę. Stawka taka jak przy pełnej własności.Koszt aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości w przypadku przygotowania u tego samego notariusza można negocjować. W przypadku wartości przedmiotu transakcji od 60 000 zł do 1000 000 zł jest to 1 010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł oraz+23% vat Do 1/2 wynagrodzenia obliczonego wg stawek taksy notarialnej oraz+23% vat
Koszty opłat sądowych uiszczane u notariusza Łącznie ok. 400 zł założenie księgi wieczystej – 60 zł,wpis własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego – 200 zł,wpis praw osobistych i roszczeń – 150 zł. Łącznie ok. 200 zł wpis własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego – 200 zł. Łącznie ok. 300 zł założenie księgi wieczystej – 60 zł,wpis własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego – 200 zł.
Koszty wypisów aktu notarialnego Za 6 wypisów ok. 300 – 400 zł Za 6 wypisów ok. 300 – 400 zł Za 6 wypisów ok. 300 – 400 zł
Koszt podatku od czynności cywilno – prawnej Brak Podatek VAT 8% w cenie nieruchomości. 2% od ceny zakupu. 2% od ceny zakupu.
Koszt eksploatacji nieruchomości – opłaty czynszowe Z reguły niższe ze względu na niższy fundusz remontowy, niższe koszty ogrzewania wynikające z energooszczędnej technologii budowania budynków. Zasadnicze znaczenie ma tu stan techniczny budynku, który wpływa na wysokość funduszu remontowego, zrealizowane inwestycje remontowe i z tym związana ewentualna spłata kredytów w czynszu na ten cel, wielkość wspólnoty (małe wspólnoty na remont będą musiały zgromadzić więcej środków). Zasadnicze znaczenie ma tu stan techniczny budynku, który wpływa na wysokość funduszu remontowego, zrealizowane inwestycje remontowe i z tym związana ewentualna spłata kredytów w czynszu na ten cel, wielkość i gospodarność spółdzielni mieszkaniowej.
Koszty opłaty za użytkowanie wieczyste W sytuacji gdy budynek, w którym jest lokal mieszkalny jest wybudowany na gruncie będący w użytkowaniu wieczystym wówczas właściciele czy też osoby, które nabyły spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uiszczają opłatę z tytułu użytkowania wieczystego proporcjonalnie oczywiście do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej. Opłata roczna to 1% od wartości nieruchomości. Ma to duże znaczenie w przypadku aktualizacji wartości nieruchomości gruntowej ponieważ koszt tej opłaty ze względu na wzrost wartości nieruchomości może być znaczący. Podatek od gruntu ustalany jest natomiast kwotowo i zależny od powierzchni.

Kolejnym krokiem jeśli zdecydowaliśmy się czy kupujemy lokal z rynku wtórnego czy pierwotnego jest znalezienie mieszkania. Informacji o ofertach sprzedaży nieruchomości możemy szukać między innymi:

  • w internecie na portalach np:,

                     www.otodom.pl

                      www.dom.gratka.pl

                      www.gumtree.pl

                      www.tablica.pl

  • na licytacjach komorniczych
  • w biurach nieruchomości
  • na przetargach organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe
  • ogłoszeniach w prasie specjalistycznej.

Następnym krokiem po wybraniu określonych ofert jest umówimy się na oglądanie lokalu. Tutaj warto zwrócić szczególną uwagę na ogólny stan techniczny, sprawdzić okna, działanie kranów, podłogę , czy pod meblami znajdują się panele oraz zorientować się kiedy były wymienione instalacje, zwrócić uwagę na stan techniczny budynku. Zdobyć informacje ze spółdzielni, wspólnoty lub od zarządcy nieruchomości kiedy były przeprowadzane w przypadku starszych budynków wymiany pionów kanalizacyjnych, wodnych, instalacje elektryczne. Sprawdzić czy w przypadku kamienic budynek nie jest pod ochroną konserwatora zabytków lub nie jest zlokalizowany w zabytkowym obszarze historycznego układu urbanistycznego danego miasta. Zorientować się jak blisko są najbliższe sklepy, komunikacja miejska oraz to co dla nas ważne np. szkoła, przedszkole, itp.

Po szczegółowych oględzinach wizualnych jeśli nieruchomość spełnia nasze wszystkie oczekiwania, kolejnym krokiem jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, który można wstępnie zweryfikować przeglądając księgę wieczystą. Numer księgi wieczystej można uzyskać od właściciela, pośrednika nieruchomości zajmującego się sprzedażą, ale również możemy zdobyć go samodzielnie składając wniosek o jego udostępnienie w wydziale geodezji w obrębie, którego nieruchomość jest położona za niewielką opłatą po podaniu dokładnego adresu nieruchomości (aktualny koszt 30 zł). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej oczywiście numeru księgi wieczystej nie będzie miało i wówczas należy uzyskać informację od spółdzielni czy nie ma żadnych przeciwwskazań do jej założenia ( sprawy gruntowe, na którym posadowiony jest budynek muszą być uregulowane)

W celu sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości wchodzimy na następująca stronę:

www.ekw.ms.gov.pl

Wpisujemy numer księgi wieczystej oraz przeglądamy poszczególne działy księgi wieczystej.

W poszczególnych działach księgi wieczystej dla pełnej własności odnajdujemy następujące informacje:

 

DZIAŁ I Dział I-O księgi wieczystej Dział I-Sp księgi wieczystej Dział ten zawiera opis naszej nieruchomości, wielkość udziału w gruncie i w częściach wspólnych budynku.
Informacja o wzmiankach do działu I:Brak wzmianek WAŻNE, ŻEBY SPRAWDZIĆ CZEGO DOTYCZY KONTAKTUJĄC SIĘ Z SĄDEM !!!
Przykładowa pełna treść działu:Województwo Wielkopolskie, powiat Miasta Poznań, Gmina Miasta Poznań, miejscowość Poznań, Dzielnica stare Miasto, ulica Teofila Mateckiego budynek X, numer lokalu Y Lokal mieszkalny składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, przedpokoju oraz komórki o łącznej powierzchni 68,70 m2Udział związany z własnością lokalu wynoszący 687/139701 Należy sprawdzić czy adres lokalu się zgadza, tutaj niekiedy zdarzają się błędne informacje, które należałoby wówczas sprostować w księgach wieczystych odpowiednim wnioskiem.Wpisana tutaj powierzchnia użytkowa może być podana wraz z powierzchnią piwnicy, natomiast powierzchnia piwnicy nie jest powierzchnią użytkowa.
Dział II Własność Znajdziemy tu informacje kto jest właścicielem i w jaki sposób dana osoba nabyła swoje prawo (w drodze spadku, sprzedaży, darowizny itp.).
Informacja o wzmiankach do działu II:Brak wzmianek WAŻNE, ŻEBY SPRAWDZIĆ CZEGO DOTYCZY !!!
Przykładowa pełna treść działu:½ Jan Kowalski,

½ Janina Nowak

Warto zwrócić uwagę z kim rozmawiamy o sprzedaży nieruchomości, a kto jest wpisany jako właściciel do księgi wieczystej. W przypadku śmierci osoby, która jest w księdze wieczystej osoba sprzedająca powinna przedstawić nam potwierdzenie nabycia spadku.Osobą, która zajmuje się czynnościami sprzedaży lokalu może być pełnomocnikiem właściciela i wówczas powinniśmy poprosić o dokument pełnomocnictwa. (WAŻNE kwestia ważności pełnomocnictwa jest trudna do zweryfikowania. Mocodawca może w każdym czasie je odwołać)
Dział III Prawa, Roszczenia i Ograniczenia Dział ten zawiera wpisy dotyczące: ograniczonych praw rzeczowych takich jak służebności czy prawa użytkowania z wyjątkiem hipotek; ograniczenia w rozporządzaniu oraz wpisy innych praw i roszczeń.
Informacja o wzmiankach do działu III:Brak wzmianek WAŻNE, ŻEBY SPRAWDZIĆ CZEGO DOTYCZY !!!
Przykładowa pełna treść działu:Brak wpisu W dziale III może, ale nie musi znaleźć się wpis o służebności osobistej na rzecz osoby fizycznej czyli prawo do zamieszkiwania w tej nieruchomości na rzecz tej osoby oraz do zaspokajania innych potrzeb życiowych. W przypadku przekazania nieruchomości w formie darowizny i ustanowienia służebności osobistej ten rodzaj obciążenia nie musi być ujawniony w księdze wieczystej – nie ma takiego ustawowego obowiązku. Warto wówczas poprosić o podstawę nabycia prawa własności by to dokładnie sprawdzić.Kolejne przykładowe wpisy to roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży, informacje o wszczęciu postępowania egzekucyjnego czy podział nieruchomości do korzystania.
Dział IV Hipoteka Zawiera wpisy dotyczące hipotek, a w szczególności wysokość hipoteki, informacje co zabezpiecza oraz na rzecz kogo została ona ustanowiona (np. Banku lub osoba fizycznej, ZUSu, US).
Informacja o wzmiankach do działu IV:Brak wzmianek WAŻNE, ŻEBY SPRAWDZIĆ CZEGO DOTYCZY !!!
Przykładowa pełna treść działu:Hipoteka umowna do kwoty 146318,29 CHF, słownie sto czterdzieści sześć tysięcy trzysta osiemnaście 29/100 CHF. Kwota wpisana w tym dziale nie jest informacją o saldzie zadłużenia wynikającego z posiadanego przez właściciela zobowiązania. Dokumentem, który będzie o tym świadczył jest pismo z banku na rzecz którego jest ustanowiona hipoteka o aktualnym saldzie zadłużenia. Z tego dokumentu będzie wynikało czy saldo kredytu nie przekracza ceny transakcyjnej. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku kredytów udzielonych w walutach, z problemami w spłacie.

Ze względu na fakt, iż w księdze wieczystej mogą pojawić się różnego rodzaju wpisy, które trudno zamknąć w ścisły katalog, przy zakupie nieruchomości rekomenduje korzystanie z doświadczonego, poleconego pośrednika nieruchomości, który szczegółowo to zweryfikuj. Dla nieruchomości gruntowych (działek) czy też dla nieruchomości gruntowych zabudowanych (np. domem jednorodzinnym) stan prawny weryfikowany jest jeszcze na podstawie dodatkowych dokumentów: wypisu z rejestru gruntów. W tym dokumencie pojawią się jeszcze inne aspekty, na które warto zwrócić uwagę. (powrócę do tematu przy okazji kolejnych wpisów).

WAŻNE!!! Przy zakupie lokalu mieszkalnego należy również poprosić o przedstawienie zaświadczenia ze wspólnoty, spółdzielni mieszkaniowej o braku zaległości w płatnościach czynszowych. W przypadku ich posiadania przez sprzedającego należy ustalić sposób ich uregulowania.

W zależności od tego w jaki sposób będziemy finansować zakup lokalu mieszkalnego gotówkowo czy też z kredytu, jeśli zdecydowaliśmy się na zakup możemy przystąpić do podpisania umowy przyrzeczonej lub do umowy przedwstępnej cywilno prawnej lub w formie aktu notarialnego. Przed umową oczywiście warto spisać protokół ustaleń z dokładnymi informacjami co w lokalu zostaje. Zdarzają się sytuacje, że bez takich szczegółowych zapisów zbywca z mieszkania demontuje kontakty, panele, listwy, krany itp. Umowę przedwstępna w formie aktu notarialnego bezpieczniej jest podpisać w przypadku wpłat wyższej kwot zadatku. W sytuacji finansowania zakupu lokalu środkami pochodzących z kredytu hipotecznego wyznaczając termin podpisania docelowo umowy przyrzeczonej najkorzystniej jest ustalić ze zbywcą optymalnie najdłuższy termin. Minimalny czas od podpisania umowy przedwstępnej do ostatecznej to okres 2 miesięcy. Średni czas procesowania wniosków o kredyt hipoteczny w bankach to ok. 1,5 miesiąca, ale może on ulec znacznemu wydłużeniu w przypadku dużej ilości wniosków w danym banku, konieczności przedstawienia dodatkowych dokumentów do analizy. W takich okolicznościach może on wynosić nawet do 2-3 miesięcy. Im dłuższy czas określony w umowie tym więcej go na załatwienie formalności i zminimalizowanie ryzyka utraty zadatku.

Do podpisania umowy ostatecznej przeniesienia prawa własności koniecznie również należy dopilnować by zbywca wymeldował wszystkie osoby z lokalu, wyrejestrował firmy spod tego adresu i przedstawił nam dokumenty poświadczające ten fakt. Jeśli właścicielem lokalu jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą to bezpiecznie jest również poprosić o zaświadczenia z ZUS i US o braku zaległości.

Fakt rejestracji firmy pod adresem lokalu, który jest przedmiotem naszego zakupu możemy sprawdzić w centralnej bazie przedsiębiorców pod poniższym adresem wyszukując po adresie.

www.prod.ceidg.gov.pl

Przed przystąpieniem do podpisania umowy ostatecznej bezpiecznie jest dodatkowo sprawdzić księgę wieczystą weryfikując, czy nie pojawiły się żadne wzmianki w dziale II, III i IV. Potwierdzić dodatkowo osobiście z zbywcą w urzędzie fakt braku zameldowania osób pod wskazanym adresem ( teoretycznie można wymeldować osoby, poprosić o zaświadczenie i kolejnego dnia je zameldować), zmianę adresu prowadzenia działalności gospodarczej jeśli wcześniej była tam zarejestrowana firma. W sytuacji gdy zapłata jest gotówkowo przy akcie notarialnym wcześniej może odbyć się również przekazanie lokalu (spisanie wszystkich liczników, przekazanie kluczy). Jeśli środki zostaną przelane z kredytu to przekazanie lokalu następuje w zależności od tego jak umówią się strony.

Ostatnimi formalnościami po zakupie lokalu są czynności przepisania mediów (prąd, gaz, telefon itp.). W tym celu udajemy się do danego dostawcy mediów z aktem notarialnym oraz protokołem przekazania, w którym mamy spisane stany liczników. Zgłaszamy się również do wspólnoty, spółdzielni. W przypadku nabycia pełnej własności nieruchomość należy zgłosić do opodatkowania w urzędzie przedstawiając akt notarialny.

WAŻNE!!! Z moich doświadczeń zauważam, że wybór sprawdzonego notariusza jest również bardzo istotny. Obowiązkiem notariusza jest spisanie woli stron, a nie precyzyjne zabezpieczenie każdej z nich. Spotkałam się na przykład z aktami notarialnymi gdzie notariusz w ogóle nie zażądał zaświadczeń o wymeldowaniu, nie została zniesiona służebność osobista itp. Dlatego przy takich czynnościach bezpiecznie również by uczestniczył nasz pośrednik nieruchomości i zwrócił uwagę na wszystkie zapisy aktu notarialnego.

I ostatnia najważniejsza sprawa, po podpisaniu aktu notarialnego stajemy się właścicielami naszego wymarzonego mieszkania. To uczucie jest po prostu NIESAMOWITE i tego uczucia życzę moim czytelnikom!!! 🙂

 

 

 

Agnieszka Perlicka
Napisane przez Agnieszka Perlicka

3 Comment responses

  1. Obrazek profilowy
    16 września, 2014

    Bardzo przydatne porady. Życzę powodzenia w rozwoju bloga. 🙂

    Odpowiedz

  2. Obrazek profilowy
    19 września, 2014

    Aga jesteś ewidentnie specjalistką w dziedzinie rynku nieruchomości, gratuluję,
    pomysł świetny, realizacja jeszcze lepsza;-)
    czekam na dalszy ciag …..

    Odpowiedz

  3. Obrazek profilowy
    25 kwietnia, 2016

    ja niestety przestrzegam przed umowami z deweloperem… wiem ,że nie zawsze tak jest, ale my ( z mężem) i nasi znajomi + kuzynka u różnych deweloperów mieliśmy w umowach tzw. klazule niedozwolone (nie wiedziałam wczesniej że są i co to jest). dla niezorientowanych mieliśmy tak: http://www.eporady24.pl/klauzula_niedozwolona_w_umowie_z_deweloperem,pytania,4,47,5730.html (tylko inna kwota). no i niestety jesteśmy stratni, na proces ani kasy ani czasu :///

    Odpowiedz

<

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.