Zmiany w kredytach hipotecznych w 2016 roku

Zmiany w kredytach hipotecznych w 2016 roku

Rok 2015 mamy już za sobą. Jaki będzie rok 2016 dla rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości okaże się za 12 miesięcy. W danej chwili możemy wyłącznie bazować na aktualnych informacjach, tendencjach oraz prognozach.

Sytuacja na tym rynku jednak w 2016 roku będzie determinowana następującymi zmianami:

  1. Wzrostem marż, który przyczyni się do wyższych kosztów oraz obniżenia zdolności kredytowej na skutek  wprowadzenia podatku bankowego,
  2. Zmianą wysokości obowiązkowego wkładu własnego,
  3. Zaostrzenie procedur uzyskania kredytu hipotecznego.

Zapowiedź wprowadzenia podatku bankowego zapoczątkowała falę podwyżek marż w bankach. Pierwszym bankiem, który zmieniły marże na początku grudnia był Deutsche Bank oraz mbank. Pozostałe instytucje również sukcesywnie w ostatnim miesiącu roku podniosły  marżę co przedstawiam w tabeli poniżej. Trudno jednak ocenić, czy jest to ostatnia podwyżka w bankach w celu dostosowania się do nowej sytuacji podatkowej i jakie inne koszty bankowe wzrosną dla klientów. Banki, które do tej pory nie zmieniły marż z pewnością dostosują się również do tego trendu włącznie z bankiem PKO BP.

Wzrost marż przełoży się oczywiście na wyższe koszty kredytu hipotecznego. Dla przykładowego kredytu w kwocie 250 000 zł na 30 lat wyższa marża o 0,40 p.p.oznacza wzrost raty o 58 zł , czyli wyższy łączny koszt w kwocie 20 880 zł. Wzrost marży jednocześnie wpływa na obniżenie zdolności kredytowej. W zależności od procedur banku przy wzroście marży o 0,40 p.p zdolność kredytowa spada od 8000 zł do 20 000 zł.

Kolejna istotna sprawa dotyczy obowiązkowego wkładu własnego. Zapisy rekomendacji S sprecyzowały obowiązkowy wzrost wkładu własnego w poszczególnych latach. Przewidziany poziom zaangażowania banku w inwestycję w 2016 roku został określony na poziomie 85% (tzw. LtV)  z możliwością zastosowania 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV będzie odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawi dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym, w ramach IKE,  IKZE lub w postaci zastawu na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

W bankach do tej pory standardowe LtV to maksymalnie 80%, co oznacza konieczność wykupienia dodatkowego ubezpieczenia brakującego wkładu własnego w sytuacji chęci zadłużenia się klienta na kwotę wyższą. Banki w ramach tego ubezpieczenia stosowały dodatkową marżę do oprocentowania kredytu doliczaną do momentu uzyskania pełnego 20% wkładu własnego lub pobierały opłatę ubezpieczenia płatną z góry przez klienta.

Na początku grudnia 2015 do Rekomendacji S określającej możliwości ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (NWW) w sytuacji jego braku pojawiła się nowa interpretacja KNF wskazująca, że banki zgodnie z zaleceniami Rekomendacji U na takiej polisie nie mogą zarabiać. To oznacza, że dla dalszej możliwości stosowania rozwiązania ubezpieczenia niskiego wkładu przy zaangażowaniu finansowym banku w inwestycję na poziomie 90% bank musiałby się zgodzić na darmową dystrybucję takich polis.

Interpretacja zalecenia KNF jednak nie jest jednoznaczna dla każdego banku. Część banków, które standardowo ubezpieczają niski wkład własny przez wykupienie polisy nie wprowadziło w tym zakresie zmian powołując się na brak wcześniejszego kwestionowania  przez KNF takiej formy ubezpieczenia NWW.

Bankiem, który zmienił swoje regulacje po otrzymaniu pisma z KNF jest wyłącznie w danej chwili Euro bank. Na początku grudnia bank ten informował o braku modyfikacji poziomu finansowania w roku 2016, jednak pod koniec miesiąca przekazał oświadczenie o jego zmianie do maksymalnej wielkości 85% LtV.

Tabela 1: Aktualne informacje na temat podwyżek marż oraz wymogu zaangażowania minimalnego wkładu własnego w bankach.

Bank Podwyżka marży Informacje dot. kwestii podejścia banku do poziomu obowiązkowego wkładu własnego
Alior bank   + 0,40 p.p.

od 23.12.2015 r

Pozostawienie wkładu klienta na poziomie 10% z zastosowaniem ubezpieczenia NWW.
BGŻ  + 0,30 p.p.

od  04.01.2016 r

15%
BOŚ Brak zmian 15%
BPH  + 0,50 p.p.

od 04.01.2016 r.

20%
BZ WBK Brak zmian 15% do czasu  zawarcia umowy w zakresie objęcia kredytów ubezpieczeniem niskiego wkładu, następnie 10%.
Deutsche Bank  + 0,65 p.p.

od 07.12.2015 r.

10% klienci nieprowadzący działalności gospodarczej,
15% klienci prowadzący działalność gospodarczą.
Euro Bank  + 0,40 p.p.

od 18.12.2015 r.

Pierwsza informacja określała pozostawienie obowiązkowego wkładu na poziomie 10%. Informacja z 31.12.2015 podaje, że bank po względu interpretacji KNF zapisów Rekomendacji S zmienia wymóg obowiązkowego wkład własny do wysokości 15%.
Getin Bank  + 0,40 p.p.

od 01.01.2016 r.

Pozostawienie wkładu na poziomie 10% z zastosowaniem ubezpieczenia NWW.
ING Brak zmian 20%
mbank + 0,40 p.p.

od 09.12.2015 r.

Pozostawienie wkładu klienta na poziomie 10% z zastosowaniem ubezpieczenia NWW.
Millennium Brak zmian 15%
Pekao SA Dwie grudniowe zmiany łącznie o 0,40 p.p Pozostawienie wkładu klienta na poziomie 10% z zastosowaniem ubezpieczenia NWW.
PKO BP Brak zmian Pozostawienie wkładu klienta na poziomie 10% z zastosowaniem ubezpieczenia NWW.
Raiffeisen Polbank  + 0,45 p.p.

od 16.12.2015 r.

15%

Trzecia zmiana wynika z obciążeń podatkowych zaplanowanym na rok 2016 dla banków.  Zdaniem ekspertów wprowadzenie podatku bankowego od aktywów przyczyni się do zmniejszania akcji kredytów hipotecznych oraz gospodarczych z uwagi na fakt, że usługi te najbardziej będą obciążały banki z przyczyny ich niskiej zyskowności. Banki będą preferowały kredyty o największej zyskowności czyli kredyty konsumpcyjne. To przyczyni się do ograniczania akcji kredytowych, a tym samym do zaostrzenia procedur udzielania kredytów hipotecznych, gospodarczych co oznaczać będzie dla klientów większe utrudnienia w ich uzyskaniu przy jednoczesnym spadku zdolności kredytowej wynikającej z wzrostu marż.

Przykładem państwa, w którym nastąpiło zahamowania akcji kredytowej po wprowadzeniu podatku bankowego i spowolnieniem wzrostu gospodarczego są Węgry. W 2010 roku w kraju tym wprowadzono najwyższą obowiązującą w Europie stawkę tego podatku w wysokości  0,53 proc. od łącznej wartości aktywów. Aktualnie rząd Węgier na rok 2016 zapowiada obniżenie podatku bankowego do poziomu 0,31 proc. oraz kolejne obniżki w następnych latach. W krajach takich jak Niemcy (stawka podatku 0,02%) , Wielka Brytania (stawka podatku 0,105%), Słowacja (stawka podatku 0,40%) opodatkowane są pasywa banków z wyłączeniem kapitału podstawowego oraz depozytów klientów. Banki płacą podatek w sytuacji pożyczania z zewnątrz środków na finansowanie akcji kredytowej. Celem zastosowania takiego rozwiązania jest stymulowanie wzrostu kapitału własnego banku, który ma przyczyniać się do stabilizacji sektora bankowego po doświadczeniach z kryzysu finansowego.

 

 

Agnieszka Perlicka
Napisane przez Agnieszka Perlicka

Brak komentarzy.

Nikt nie pozostawił jeszcze komentarza dla tego wpisu!

<

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.