Financial tips and tricks - Agnieszka Perlicka

We wcześniejszym wpisie wspominałam, że jednym z ważnych elementów w procesie zyskania kredytu mieszkaniowego jest zaakceptowana wartość nieruchomości przez bank oraz ostateczne warunki  kredytowe banku. Przyjrzyjmy się tym elementom na przykładzie mojego klienta.

Pan Marek poszukał piękny dom, który zdecydował się kupić od developera w miejscowości położonej 30 km za Poznaniem. Cena domu została określona 322 000 zł w stanie developerskim. Pan Marek chciał otrzymać kwotę kredytu w wysokości 379 800 z podziałem na cel zakupu  w kwocie 279 800 zł i 100 000 zł na wykończenie domu.

Dla 100 m2 domu kwota 100 000 zł  nie jest wygórowaną kwotą, ale pytanie brzmi czy uda się uzyskać w danej lokalizacji potwierdzenie wartości nieruchomości na poziomie sumy ceny i kwoty na wykończenie. Aktualnie rynek wtóry nie nadąża za cenami z rynku pierwotnego, a konsekwencją tej sytuacji  staje się konieczność wniesienia przez klienta wyższego wkładu własnego. Jeśli klient dysponuje 20% lub 30% wkładem własnym ma to mniejsze znaczenie. Jednak gdy mamy określoną pulę na sfinansowanie wszystkich kosztów takich jak wkład własny, koszty początkowe, akt notarialny, przyznana przez bank niższa kwota kredytu ma kluczowe znaczenie.

W tym celu już na samym początku sprawdziłam dla klienta maksymalna wartość nieruchomości, którą możemy uzyskać w tej lokalizacji. Operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę określał wartość 384000 zł. To oznaczało, że maksymalnie na wykończenie możemy zawnioskować o 62 000 zł czyli o 38 000 zł mniej. Jeśli zawnioskowalibyśmy o 100 000 zł to wówczas bank obniżyłby kwotę kredytu o 34200 zł, a to oznaczałoby dla klienta konieczność wniesienia dodatkowo dodatkowych środków, których nie miał.

Kolejny krok to wybór banków spośród 3 banków umożliwiających wnioskowanie o kredyt z 10% wkładem własnym.  Jednocześnie procesowaliśmy wniosek kredytowy w mbanku oraz w Millennium. Do Millennium przedstawiliśmy indywidualny operat szacunkowy z kosztorysem na poziomie 62000 zł, natomiast w mbanku  podwyższyliśmy nasz kosztorys do 80 000 zł próbując uzyskać wyższą kwotę. Ten bank wykonuje swoją ekspertyzę wartości nieruchomości, więc zaryzykowaliśmy obniżeniem kwoty kredytu na rzecz szansy uzyskania wyższej kwoty.

Klient uzyskał dwie pozytywne decyzje, jednak tylko w jednym banku mogliśmy sfinansować zakup.

W mbanku niestety kwota kredytu została obniżona o 3600 zł, co było akceptowalne dla klienta, ponieważ uzyskał ponad 14 000 zł więcej środków na wykończenie, natomiast w Millennium otrzymaliśmy tą samą kwotę kredytu, o którą wnioskowaliśmy, ale z warunkiem do podpisania umowy trudnym do spełnienia przez developera. Zaświadczenie o zakończeniu robót budowlanych  dołączone do wniosku informowało, że na działce mojego klienta został wybudowany dom jednorodzinny dwu lokalowy co sugerowało, że klient kupował lokal od developera. Po wybudowaniu budynku developer jednak podzielił działkę i w ten sposób powstał samodzielny dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej.

Dla mbanku jak się okazało brak jednorodności stanu prawnego w dokumentacji nie zostało zakwestionowane, w dokumentach mieliśmy  również informacje o nowej działce dla budynku mojego klienta, natomiast w Millennium bank domagał się przedstawienia prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynku, a nie budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego.

Developer wyjaśniał, że dokonał podziału zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, jednak dla banku nie było to wystarczające.

Podejście banku do wyceny nieruchomości oraz do procesowania wniosków jest różne, ale wcześniejsze sprawdzenie wartości nieruchomości i  procesowanie wniosku w dwóch bankach zagwarantowało klientowi ostateczne otrzymanie kredytu z możliwie najwyższą kwotą na wykończenie.

Czy wartość nieruchomości może wpłynąć na marżę kredytu?

Ostatnio pisywałam jak wartość nieruchomości wpływa na uzyskanie kwoty kredytu o jaką wnioskuje klient. Dziś na przykładzie sytuacji z ubiegłego roku opowiem jaki ma to wpływ na wysokość marży.

Pan Grzegorz prowadzący działalność gospodarczą razem z małżonką wnioskowali o kredyt na zakup oraz remont domu w Poznaniu. Całkowity koszt inwestycji był w wysokości 785 000 zł w tym 120 000 zł na remont. Klienci wnioskowali o kwotę 628000 zł czyli ich wkład własny był w wysokości 20%.

Naszym celem było uzyskanie najkorzystniejszych warunków cenowych przy aktualnych możliwościach. W sierpniu ubiegłego roku gdy składaliśmy wniosek banki zwiększyły wkład własny, ograniczyły możliwość składania wniosków przy działalności gospodarczej dlatego początkowo złożyliśmy wniosek w Pekao SA oraz Millennium.

Bankiem pierwszego wyboru klientów stał się Millennium z uwagi na fakt najkorzystniejszych warunków cenowych (marża 2%, prowizja 0 zł). Oferta bank Pekao SA określała (marża 2,05%, prowizji 0zł, ubezpieczenia CPI 2%) oraz była z krótszym okresem kredytowania wynikającym z wieku klientów. Po decyzji kredytowej docelowo bank Pekao SA dodatkowo zobligował Pana Grzegorza do przedstawienia ubezpieczenia na życie w wysokości 50% kwoty kredytu.  Szacowana dla klienta składka ubezpieczenia na życie to kwota około 250 zł miesięcznie w całym okresie kredytowania.

Do składania wniosku przygotowaliśmy się wcześniej zlecając rzeczoznawcy wycenę nieruchomości.

Wartość z operatu potwierdzała kwotę inwestycji. Ten sam operat szacunkowy wykorzystaliśmy do wszystkich 3 banków.

Czekając na decyzję z Millennium, która w tamtym czasie trwało ponad 2 miesięcy dodatkowo złożyliśmy wniosek do ING na ofertę z stałą stopą procentową na 5 lat w wysokości 3,17% oraz po tym okresie z marżą 2,10% oraz prowizją 0 zł.

W banku Pekao SA oraz ING klienci otrzymali wnioskowana kwotę kredytu bez zastrzeżenia co do wartości nieruchomości, dlatego naszym zaskoczeniem była długo wyczekiwana decyzja z Millennium. Ten bank obniżył wartość nieruchomości z operatu szacunkowego o 5% wyjaśniając, że przyczyną obniżenia wartości nieruchomości jest bliskość do torów kolejowych. Z tego powodu bank wydał decyzję kredytową określając w niej warunki marży na poziomie 2,70%, a nie 2%. W ten sposób najlepsza oferta tego banku stała się mało atrakcyjna.  Oczywiście mogliśmy  zawnioskować o zmianę decyzji w sytuacji gdyby klienci zadeklarowali wniesienie dodatkowego wkładu własnego w kwocie 39 000 zł, na to jednak klienci nie mogli sobie pozwolić.

Ostatecznie klienci podpisali umowę w ING, ponieważ była to dla nich najkorzystniejsza decyzja kredytowa uwzględniając warunki cenowe, kwotę kredytu oraz cel niezmienności raty przez 5 lat.

Banki przy wkładzie własnym na poziomie 20% mają korzystniejsze warunki cenowe niż przy wkładzie własnym na poziomie mniejszym niż ta wartość. Różnica w marży zaczyna się od 0,50 p.p. Wyższa marża oznacza wyższą ratę i całkowity koszt kredytu.

I tym razem udało się klientom osiągnąć najkorzystniejsze warunki cenowe dla siebie, dzięki procesowaniu wniosku w 3 bankach.

Pan Marek poszukał piękny dom, który zdecydował się kupić od developera w miejscowości położonej 30 km za Poznaniem. Cena domu została określona 322 000 zł w stanie developerskim. Pan Marek chciał otrzymać kwotę kredytu w wysokości 379 800 z podziałem na cel zakupu  w kwocie 279 800 zł i 100 000 zł na wykończenie domu.

Dla 100 m2 domu kwota 100 000 zł  nie jest wygórowaną kwotą, ale pytanie brzmi czy uda się uzyskać w danej lokalizacji potwierdzenie wartości nieruchomości na poziomie sumy ceny i kwoty na wykończenie. Aktualnie rynek wtóry nie nadąża za cenami z rynku pierwotnego, a konsekwencją tej sytuacji  staje się konieczność wniesienia przez klienta wyższego wkładu własnego. Jeśli klient dysponuje 20% lub 30% wkładem własnym ma to mniejsze znaczenie. Jednak gdy mamy określoną pulę na sfinansowanie wszystkich kosztów takich jak wkład własny, koszty początkowe, akt notarialny, przyznana przez bank niższa kwota kredytu ma kluczowe znaczenie.

W tym celu już na samym początku sprawdziłam dla klienta maksymalna wartość nieruchomości, którą możemy uzyskać w tej lokalizacji. Operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę określał wartość 384000 zł. To oznaczało, że maksymalnie na wykończenie możemy zawnioskować o 62 000 zł czyli o 38 000 zł mniej. Jeśli zawnioskowalibyśmy o 100 000 zł to wówczas bank obniżyłby kwotę kredytu o 34200 zł, a to oznaczałoby dla klienta konieczność wniesienia dodatkowo dodatkowych środków, których nie miał.

Kolejny krok to wybór banków spośród 3 banków umożliwiających wnioskowanie o kredyt z 10% wkładem własnym.  Jednocześnie procesowaliśmy wniosek kredytowy w mbanku oraz w Millennium. Do Millennium przedstawiliśmy indywidulany operat szacunkowy z kosztorysem na poziomie 62000 zł, natomiast w mbanku  podwyższyliśmy nasz kosztorys do 80 000 zł próbując uzyskać wyższą kwotę. Ten bank wykonuje swoją ekspertyzę wartości nieruchomości, więc zaryzykowaliśmy obniżeniem kwoty kredytu na rzecz szansy uzyskania wyższej kwoty.

Klient uzyskał dwie pozytywne decyzje, jednak tylko w jednym banku mogliśmy sfinansować zakup.

W mbanku niestety kwota kredytu została obniżona o 3600 zł, co było akceptowalne dla klienta, ponieważ uzyskał ponad 14 000 zł więcej środków na wykończenie, natomiast w Millennium otrzymaliśmy tą samą kwotę kredytu, o którą wnioskowaliśmy, ale z warunkiem do podpisania umowy trudnym do spełnienia przez developera. Zaświadczenie o zakończeniu robót budowlanych  dołączone do wniosku informowało, że na działce mojego klienta został wybudowany dom jednorodzinny dwu lokalowy co sugerowało, że klient kupował lokal od developera. Po wybudowaniu budynku developer jednak podzielił działkę i w ten sposób powstał samodzielny dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej.

Dla mbanku jak się okazało brak jednorodności stanu prawnego w dokumentacji nie zostało zakwestionowane, w dokumentach mieliśmy  również informacje o nowej działce dla budynku mojego klienta, natomiast w Millennium bank domagał się przedstawienia prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynku, a nie budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego.

Developer wyjaśniał, że dokonał podziału zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, jednak dla banku nie było to wystarczające.

Podejście banku do wyceny nieruchomości oraz do procesowania wniosków jest różne, ale wcześniejsze sprawdzenie wartości nieruchomości i  procesowanie wniosku w dwóch bankach zagwarantowało klientowi ostateczne otrzymanie kredytu z możliwie najwyższą kwotą na wykończenie.

Czy wartość nieruchomości może wpłynąć na marżę kredytu?

Ostatnio pisywałam jak wartość nieruchomości wpływa na uzyskanie kwoty kredytu o jaką wnioskuje klient. Dziś na przykładzie sytuacji z ubiegłego roku opowiem jaki ma to wpływ na wysokość marży.

Pan Grzegorz prowadzący działalność gospodarczą razem z małżonką wnioskowali o kredyt na zakup oraz remont domu w Poznaniu. Całkowity koszt inwestycji był w wysokości 785 000 zł w tym 120 000 zł na remont. Klienci wnioskowali o kwotę 628000 zł czyli ich wkład własny był w wysokości 20%.

Naszym celem było uzyskanie najkorzystniejszych warunków cenowych przy aktualnych możliwościach. W sierpniu ubiegłego roku gdy składaliśmy wniosek banki zwiększyły wkład własny, ograniczyły możliwość składania wniosków przy działalności gospodarczej dlatego początkowo złożyliśmy wniosek w Pekao SA oraz Millennium.

Bankiem pierwszego wyboru klientów stał się Millennium z uwagi na fakt najkorzystniejszych warunków cenowych (marża 2%, prowizja 0 zł). Oferta bank Pekao SA określała (marża 2,05%, prowizji 0zł, ubezpieczenia CPI 2%) oraz była z krótszym okresem kredytowania wynikającym z wieku klientów. Po decyzji kredytowej docelowo bank Pekao SA dodatkowo zobligował Pana Grzegorza do przedstawienia ubezpieczenia na życie w wysokości 50% kwoty kredytu.  Szacowana dla klienta składka ubezpieczenia na życie to kwota około 250 zł miesięcznie w całym okresie kredytowania.

Do składania wniosku przygotowaliśmy się wcześniej zlecając rzeczoznawcy wycenę nieruchomości.

Wartość z operatu potwierdzała kwotę inwestycji. Ten sam operat szacunkowy wykorzystaliśmy do wszystkich 3 banków.

Czekając na decyzję z Millennium, która w tamtym czasie trwało ponad 2 miesięcy dodatkowo złożyliśmy wniosek do ING na ofertę z stałą stopą procentową na 5 lat w wysokości 3,17% oraz po tym okresie z marżą 2,10% oraz prowizją 0 zł.

W banku Pekao SA oraz ING klienci otrzymali wnioskowana kwotę kredytu bez zastrzeżenia co do wartości nieruchomości, dlatego naszym zaskoczeniem była długo wyczekiwana decyzja z Millennium. Ten bank obniżył wartość nieruchomości z operatu szacunkowego o 5% wyjaśniając, że przyczyną obniżenia wartości nieruchomości jest bliskość do torów kolejowych. Z tego powodu bank wydał decyzję kredytową określając w niej warunki marży na poziomie 2,70%, a nie 2%. W ten sposób najlepsza oferta tego banku stała się mało atrakcyjna.  Oczywiście mogliśmy  zawnioskować o zmianę decyzji w sytuacji gdyby klienci zadeklarowali wniesienie dodatkowego wkładu własnego w kwocie 39 000 zł, na to jednak klienci nie mogli sobie pozwolić.

Ostatecznie klienci podpisali umowę w ING, ponieważ była to dla nich najkorzystniejsza decyzja kredytowa uwzględniając warunki cenowe, kwotę kredytu oraz cel niezmienności raty przez 5 lat.

Banki przy wkładzie własnym na poziomie 20% mają korzystniejsze warunki cenowe niż przy wkładzie własnym na poziomie mniejszym niż ta wartość. Różnica w marży zaczyna się od 0,50 p.p. Wyższa marża oznacza wyższą ratę i całkowity koszt kredytu.

I tym razem udało się klientom osiągnąć najkorzystniejsze warunki cenowe dla siebie, dzięki procesowaniu wniosku w 3 bankach.